Часто, арендовав квартиру, вы обнаруживаете, что стиральная машина, телевизор или пылесос испорчены. Понятно, что каждая сторона, скорее всего, будет отстаивать свои права. Владелец утверждает, что техника находится в отличном состоянии. А арендатор утверждает, что машина старая и не выполняет своих функций.
Лучший способ защитить себя от подобных разногласий — подписать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. Если вы решили не подписывать договор аренды или не указали зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто несет ответственность. Вы можете запросить экспертизу, чтобы доказать, что ущерб был вызван нормальным износом, который произошел до вашего переезда.
Чтобы избежать споров, эксперты советуют обеим сторонам договора до подписания договора тщательно осмотреть квартиру и отметить все дефекты, даже не относящиеся к дефектам. В противном случае вам, возможно, придется потратить много сил, пытаясь выяснить, почему ламинат поцарапан.
Косметический ремонт
Один из самых актуальных вопросов — обязан ли собственник проводить ремонт или возвращать затраты, если это делает арендатор. Чтобы выяснить это, необходимо принять во внимание закон. Согласно гражданскому законодательству, арендаторы несут ответственность перед арендодателем за ремонт и капитальный ремонт.
Однако существует оговорка — «если в договоре не определено иное». Распределение затрат между частями зависит от того, нужно ли поддерживать или улучшать имущество.
Предположим, у вас в квартире есть исправно работающий, но не удобный в использовании фонтан. Вы являетесь арендатором и хотите заменить его на новый, современный. В этом случае вы можете купить его при переезде, не уведомляя об этом владельца. Не забудьте вернуть старое оборудование на место.
Если вы произвели улучшения за свой счет, вы можете потребовать компенсацию от владельца. Однако только в том случае, если вы получили письменное согласие владельца до начала ремонта. В противном случае, возможно, вам даже придется заплатить штраф.
Вы можете с радостью расставить новые украшения и цветы в помещении, а владелец может не посчитать это улучшением — он приверженец минимализма.
Что касается поддержания недвижимости в хорошем состоянии, то здесь все просто. Если квартира повреждена арендатором и его семьей (дети нарисовали на стенах, собака уничтожила паркет), то ремонт, конечно, ложится на виновника.
Квартиру затопили или случился пожар
Существует общее правило: если ущерб нанесен по вине жильца, то ремонт производится за его счет, а если не по вине жильца, то за счет квартиры, соседей, управляющей компании или жилищного кооператива. Первое, что необходимо сделать, — это найти причину пожара или затопления.
Если это произошло в квартире, то стоит выявить первопричину. Например, в случае неисправной проводки ответственность несет владелец квартиры. Он должен следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электрических кабелей, вентиляции и газопроводов.
Если в квартире произошло затопление из-за того, что арендатор заменил кран в ванной, он несет ответственность.
Эксперты рекомендуют контролировать все очень тщательно и не делать поспешных выводов. Например, телевизор мог загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что вы забыли его выключить. Но в любом случае виновника определит суд, который оценит все обстоятельства.
В каких случаях можно выселить квартиранта
Закон гарантирует защиту интересов обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд
- Арендатор не платит арендную плату в течение двух месяцев (если срок сделки менее одного года) или шести месяцев (если срок сделки более одного года).
- Арендатор или другое лицо, за которое Арендатор несет ответственность, совершил акт вандализма или разрушил квартиру.
- Арендатор использовал квартиру не по назначению или нарушил права и интересы своего соседа. Например, он устроил в квартире офис или общежитие.
- Недвижимость непригодна для постоянного проживания или находится в состоянии готовности.
Если серьезных нарушений нет, вы можете попытаться договориться с жильцом полюбовно. Однако имейте в виду, что вы никогда не сможете осуществить насильственное выселение — это может сделать только мировой судья в судебном решении. Вы также можете сменить замки, убрать вещи в шкафы, предупредить жильцов по почте и потребовать от них компенсации через суд, если договор уже был заключен, но жильцы отказываются выселяться.
Понятие договора аренды: анализ законодательства
Гражданский кодекс РФ (статья 671) признает сдачу квартиры внаем представителем собственника (владельца) нанимателю. Для данного вида договора характерны следующие особенности
- — наниматель (арендатор) платит за пользование жильем на согласованных условиях; и
- вещь передается арендатору во владение и пользование — арендатор должен непосредственно присутствовать, непосредственно
- заключенный в отношении изолированного и пригодного для проживания дома (жилища или квартиры, или их части).
Наличие этих условий позволяет выделить договоры аренды и отличить их от других договоров. Это важно, поскольку каждая сделка имеет специфические права и обязанности по отношению к сторонам.
Статья 674 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает, что договоры данной категории должны быть заключены в простой письменной форме. Однако Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает правовых последствий за несоблюдение письменной формы. Считается, что договор связан с наличием имущества (оплата произведена, дом сдан в эксплуатацию).
Несоблюдение вида договора имеет значение и предусматривает, что показания свидетелей не могут быть использованы при рассмотрении дела в суде.
Права и обязанности сторон по договору аренды
Все гражданско-правовые сделки предполагают права и обязанности сторон. Права одной стороны уступки являются непосредственными обязанностями другой стороны. Например, если арендатор имеет право пользования квартирой, арендодатель обязан обеспечить это право и предоставить квартиру в свободное владение и пользование (например, передать ключи, предоставить код замка для входной двери, квартиры).
Арендаторы обычно имеют права и обязанности, общие для всех договоров аренды (например, приоритетное право на продление срока аренды), а также права и обязанности, специально предусмотренные договорами аренды (например, право пользования квартирой или другим жилым помещением).
В идеале, конечно, между собственником и арендатором должен быть заключен письменный договор с подписями обеих сторон. Важно отметить, что если срок действия письменного договора превышает 11 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Регистре. Поэтому лучше всего заключать договоры на срок менее 11 месяцев (это правило относится ко всем договорам аренды, как жилой, так и корпоративной).
Основные обязанности арендатора
Основная обязанность арендатора — своевременно вносить арендную плату. Кроме того, к основным обязанностям относятся
- Использование недвижимости непосредственно по согласованному назначению, т.е. для жилья. Это требование гарантируется гражданским законодательством и иллюстрируется тем, что арендатор обязан содержать арендованное имущество в переданном состоянии.
- предоставить собственнику право посещать квартиру в течение короткого периода времени.
- эвакуировать квартиру по истечении срока действия договора аренды.
По общему правилу, арендатор несет обязанность по оплате коммунальных платежей, если не предусмотрено иное. На практике собственники редко включают стоимость коммунальных услуг в арендную плату.