По сравнению с пиком цен, вызванным значительным ростом спроса в феврале-марте этого года, нынешние цены, объявленные в объявлениях подрядчиков, похоже, остались неизменными. Однако собеседники «Росбалта» отметили, что фактически все производители уже предлагают значительные скидки. ‘Для наличных покупателей скидка может составить 15-20% по сравнению с ценой квартиры, указанной на сайте.
Для покупателей с ипотекой скидка обычно маскируется под более низкую процентную ставку», — говорит эксперт.
Олег Лепченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN. RU), также рассказал о существовании скрытых скидок. ‘На первичном рынке жилья практически нет снижения цен. Почему? Потому что практически все застройщики сейчас субсидируют ипотеку до 0%, что не только не снижает цены, но даже повышает их», — сказал он.
По словам эксперта, для ипотечных покупателей важна не цена квартиры, а ежемесячный платеж. Чтобы его уменьшить, есть два пути: либо снизить цену квартиры, либо субсидировать ипотеку. Большинство подрядчиков выбирают второй путь.
Мы подсчитали, что субсидирование ипотеки на 1% эквивалентно снижению цены квартиры на 5%. В настоящее время субсидированные ипотечные кредиты предлагаются под 7%. Подрядчики снижают процентную ставку почти до нуля.
Таким образом, получается субсидия в размере 6-7%. С их стороны это соответствует снижению цены квартиры на 30%. Однако, таким образом, снижения цен не происходит.
Обычно может быть некоторое повышение, но это фактически повышение за счет этого нерыночного субсидирования ипотеки. ‘ — сказал Лепченко.
Во время «черной пятницы» в конце июля скидки на квартиры достигали 30%. Это, по мнению экспертов, также свидетельствует о глубине скидок на рынке. Помимо промо-акций, такие скидки предлагаются в основном на дорогостоящие и неликвидные объекты, при этом средний размер скидки составляет 10-15%, сказал он.
‘В целом, в настоящее время мы наблюдаем тенденцию к снижению покупательского спроса и соответствующее падение цен’. ‘На рынке наблюдается превышение спроса и предложения по сравнению с 2020 годом или концом 2021 года’. Недвижимость Это связано с тем, что на старте продаж остается все меньше очень привлекательных проектов, а многие производители объявляют очень высокие цены’, — сказал в свою очередь Шаранов.
Продаются ли квартиры по таким завышенным ценам
По данным Росреестра, всего в июле в Москве было зарегистрировано 10 873 акции, что почти на 20% больше, чем месяцем ранее, и всего на 4,7% больше, чем в июле прошлого года, сказал Шаранов.
Руководитель «Миэль» Екатерина Берецунова сообщила, что продажи ЦДС в старых границах Москвы в прошлом месяце выросли на 10%, а в Подмосковье — на 15%. В основном не продаются самые дешевые квартиры — комфорт- и бизнес-класса. В настоящее время цены на квартиры комфорт-класса в Москве начинаются от 263 000 рублей до 412 000 рублей в категории «бизнес».
В категории «Новая Москва» они составляют 211 и 261 тыс. рублей соответственно. ‘В Подмосковье рост продаж также наблюдается в категории комфорт, где стоимость метра в июле выросла на 1% до 168 000 рублей’, — отметила Березунова.
По ее словам, снижение доли льготной ипотеки в конце июня привело к росту спроса на ипотеку, что способствовало увеличению продаж новостроек; об этом же говорит и Наталья Кузнецова в НДВ-Супермаркет недвижимости ‘Наталья Кузнецова’. ‘Нельзя сказать, что это внезапный скачок спроса, возможно, это регулярная реакция покупателей на скидки, и производители начали предлагать их в больших объемах с июня, причем с субсидированной ипотекой’.
По словам Саранова, наблюдается общая тенденция к увеличению количества сделок, но это больше похоже на обычное восстановление темпов продаж, чем на рост. Напомним, что весной рынок практически обвалился и продажи остановились после запуска ипотеки в «Высоте» из-за резкого повышения Центробанком базовой процентной ставки. Кузнецова напоминает: «Если рассматривать итоги за первое полугодие 2022 года на рынке новостроек столицы, то объем продаж упал на 30 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.»
К чему приведет рассрочка первоначального взноса по ипотеке
‘Трудно переоценить роль ипотеки на рынке нового жилья’. ‘На рынке первых домов спрос в значительной степени поддерживается программами субсидирования процентных ставок. В результате доля ипотечных сделок в общем спросе остается высокой. Согласно расчетам, она составляет около 80%’ от «NDV супермаркета недвижимости».
По ее словам, в условиях финансовой нестабильности и снижения кредитного рейтинга населения потенциальных покупателей меньше волнует общий бюджет квартиры и удобные условия и доступные ежемесячные платежи по ипотеке. Конечно, повышение дозировки может расширить спектр потенциальных покупателей. Но стоит ли идти на этот шаг сейчас? По словам Юрия Шаранова, коммерческого директора ‘ТСН-Недвижимость’, банки предлагают вполне человеческий аванс в размере 15%.
Если человек решил взять ипотеку и разумно рассчитывает свои возможности, то он планирует ежемесячный платеж. Он планирует свой ежемесячный бюджет. Он сможет профинансировать сумму, внесенную авансом», — считают эксперты.
Если же ипотека будет выдаваться людям, которые не могут ее себе позволить, это может вылиться в новый кризис, опасается руководитель ‘Индикаторов рынка недвижимости’ (IRN. RU) Олег Репченко. На мой взгляд, рассрочка по ипотечному вкладу уже не является хорошим вариантом.
Все мы помним кризис 2008 года в США, вызванный ипотечными кредитами без гарантий».
По его словам, если взнос был возвращен, это явный признак того, что спрос на рынке исчерпан. Если вы хотите, чтобы квартиры продолжали покупать, вам нужно снижать цену, а не депозит. Иначе все это может плохо кончиться», — считает эксперт.
Что будет с ценами на квартиры дальше
Самый оптимистичный прогноз в отношении производителей высказала компания «НДВ-Супермаркет недвижимости»: к концу 2022 года, по словам генерального директора компании Натальи Кузнецовой, средний рост средней цены квадратного метра новостроек в столице составит от 0,8% до 1,2%. ‘В наиболее популярных местах и наиболее популярных секциях жилья рост цен, скорее всего, будет выше, но среднерыночный рост, вероятно, будет ниже’, — сказала она.
Меир считает, что возможен как небольшой рост, так и снижение цен, но второй вариант считает более реалистичным. ‘Существуют две многомерные тенденции. С одной стороны, в соответствии с отсутствием спроса и отсутствием ведущего роста предложения, спрос потерял около 30 процентов по сравнению с 2021 годом.
Естественно, цены будут ниже». Формируется рыночная капитализация. Это кульминация традиционной и отложенной активности спроса осенью второго квартала.
Кроме того, есть покупатели «валюты», которые ждут более высокого курса доллара, чтобы вернуться на рынок недвижимости.2 Два сценария: первый сценарий — курс доллара выше, чем во втором сценарии. В этом случае это возможно. Этой возможности достаточно, чтобы спрос превысил предложение, или замедлил падение цен, или вверг рынок в стагнацию; второй сценарий более вероятен», — сказал генеральный директор компании Александр Москатов.
Меир, из сети агентств недвижимости
По его словам, рынок недвижимости сейчас является рынком покупателя, и продавцы должны стать более альтернативными. ‘На рынке уже увеличился средний размер базара на момент покупки. Согласно данным, средний размер скидки с июня по июль составил 4-5%. ‘Это высокий показатель’, — полагает Москватов.
В ‘ТСН-недвижимость’ не видят роста ставок на горизонте. ‘По нашим прогнозам, к концу этого года цены реальных сделок останутся на том же уровне, что и в случае незначительного снижения стоимости. Никаких основополагающих факторов, которые могли бы повлиять на рост цен, пока нет’. Юрий Шаранов, TCN Real Estate, заявляет.
IRN считает, что цены на жилье должны продолжать отступать. ‘Я думаю, то, что произошло с ценами на жилье за последние два года, — это своего рода сюрреалистическая вакханалия. Пандемия исказила экономику и особенно раздула пузырь на рынке жилья.
Сейчас речь идет о серьезных изменениях в геополитической обстановке. Оно должно быть вызвано экономическими трудностями и привести к падению цен на жилье. Это происходит потому, что у людей нет живых денег для покупки квартир и нет роста в экономике, чтобы гарантировать увеличение платежеспособности в ближайшем будущем.
То, что разбухло за последние два года, должно сократиться. Мы можем обсуждать только диапазон. Цены будут продолжать падать на 10-15%, как сейчас, или трещать в течение нескольких лет», — сказал человек, ответственный за детали.
Центр. ‘Рынок недвижимости’ Олег Репченко.
Чтобы понять, что нас ждет, по мнению эксперта, можно обратиться к периоду 2014-2017 годов». В 2014 году было похожее явление — конфликт на Украине, санкции. В то же время до 2014 года ценовой пузырь на рынке не разрастался так, как в 2022 году.
И три года подряд фиксированные цены падали, причем глубина падения составляла 15-25%. Цены также должны падать в течение нескольких лет. Учитывая, что катастрофы — самые дорогие, глубина падения также должна быть больше», — считает Репченко.
По его словам, именно цены на рынке недвижимости определяют фактическое количество сделок. ‘В последние годы существовала иллюзия, что если сбрасывать больше денег на ипотеку, то это увеличит количество и объем сделок на рынке недвижимости. Однако, если производитель уже субсидирует процентную ставку под 0% годовых.
Можно рассмотреть ипотечные кредиты. По сути, они умерли и теперь выплачиваются в рассрочку — только для того, чтобы через день купить и оплатить. Это означает, что ипотека больше не будет дешеветь — вы не можете ввести отрицательную процентную ставку.
Снижение цены. Существует известное глобальное правило. Цена квадратного метра должна быть примерно равна среднемесячному доходу семьи.
Согласно этому критерию, в настоящее время цены завышены в два-три раза. Например, в среднем цена квадратного метра в Москве составляет 260 000 рублей, а средняя зарплата — 100 000 рублей. ENEA, где работают и муж, и жена, и один из них зарабатывает 100 000 рублей, а другой 60 000 — цена в два раза выше.
Исходя из этих расчетов, стоимость квадратного метра также должна снизиться. Это связано с тем, что дома в настоящее время не полностью приглашают население. В противном случае количество сделок с недвижимостью на рынке было бы значительно ниже, чем в предыдущие годы», — утверждает собеседник «Росбалта».
Пузырю нужны просрочки
Главный аргумент оптимистов заключается в том, что количество кредитов с просрочкой все еще невелико. По данным Центрального банка, Министерства строительства и Статистической службы. около 25 000 ипотечных кредитов имеют просроченные платежи.
То есть около 0,5% от общего числа заемщиков, что не очень существенно», — утверждает Алексей Перлин. директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестментс». Для сравнения, во время кризиса 2008 года доля просроченных кредитов в США выросла с 1,11% до 2,4%.
‘Это происходит, когда уровень избыточной внутренней ипотеки превышает 2%. Тогда пора начинать обсуждать проблему пузыря и принимать меры по ограничению ипотечного риска», — говорит Дмитрий Веселков, руководитель программы ипотечного и банковского кредитования компании «Метриум». Практически все эксперты, участвовавшие в исследовании, в качестве аргумента использовали показатели просрочки.
На этом основании они делают вывод, что в будущем не следует ожидать заметного ипотечного пузыря.
Неплатежи не за горами
Отсутствие многочисленных злоупотреблений не означает, что их не будет в будущем — такое опасение высказали некоторые собеседники Forbes. ‘Доходы заемщиков постоянно снижаются’. Надежда Колка, генеральный директор компании Metrium, пожаловалась: «Бедность населения, безусловно, влияет на всю экономику, в том числе и на рынок недвижимости».
‘По итогам третьего квартала 2022 года реальные доходы населения в России снизились на 3,4 процента в годовом исчислении, — напоминает Руслан Сухий из компании «Руслан Сухий». — Хотя общий уровень кредитного бремени на конец года существенно не вырос, россияне обращаются в банки для погашения старых кредитов, но доля людей, получающих второй или третий кредит, растет. В связи с ростом количества обращений растет число заявлений о признании физического лица банкротом.»
‘Если цены останутся такими же, как сейчас, без роста реальных доходов, а программы субсидирования ипотеки будут отменены, спрос частично переместится на вторичное жилье, что сделает покупку «вторички» экономически более выгодной и рискованной’. Добавить Кирюхина в ‘Циан. Аналитика’ в часть новостроек.
Энтузиасты склонны считать, что ипотечный пузырь уже существует — именно из-за низких доходов населения. Ожидать массовых нарушений, чтобы заявить об этом, не приходится. ‘Сейчас на рынке действительно существует ипотечный пузырь’, — говорит Иван Кирюхина, руководитель отдела маркетинга группы компаний ‘Садовое кольцо’.
— ‘В последние годы рост цен на недвижимость не сопровождался ростом реальных доходов населения и его платежеспособности. Пузырь может скоро лопнуть, так как в мире нет ни одного актива, стоимость которого постоянно росла бы».
‘Ипотечный пузырь наблюдается, когда многие люди не могут одновременно обслуживать свои ипотечные кредиты. Поэтому недвижимость в Дебете предлагается на рынке по заниженным ценам, и эти низкие цены влияют на общую ситуацию на рынке’, — добавляет Валерий Летенков. генеральный директор Московского инвестиционного агентства недвижимости.
Цены не занижены
Стабильность цен на жилье — еще один аргумент оптимистов: до кризиса в США в 2008 году ситуация была иной: в октябре 2007 года цены на российскую недвижимость упали в целом на 6,7%, тогда как до 2007 года они стабильно росли в течение десятилетия. в 2008 году средняя стоимость дома упала на 8,4%. а общая стоимость жилья в США достигла 2 трлн. USD.
В России цены продолжают расти: по данным Cian, в 2022 году средняя цена квадратного метра новостройки в Московской области выросла на 6,5% до 260 000 рублей. При этом цены в Москве выросли всего на 2% до 311 700 рублей, а в Московской области — на 11,1% до 166 000 рублей. Домкулик оценивает годовой рост цен на новостройки в Москве в 2,9%, до 266 500 рублей за квадратный метр».
Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи», сказал: «Рост цен на новостройки в Москве был очень сильным. — Чтобы снизить стоимость ипотечной недвижимости, цены на жилье должны не просто упасть, а снизиться как минимум на 10-20%».
В отсутствие новых негативных глобальных факторов, подавляющих спрос, мы ожидаем, что в 2024 году цены на жилье в Москве будут падать не более чем на 2-3% в квартал. К концу года они не превысят 10-12%». Екатерина Никитина, руководитель риэлторской компании PRO биржа и вице-президент «Московского союза агентов недвижимости» Данила Савченко, генеральный директор Apple Real Estate, говорит: «В 2024 году, если текущая геополитическая ситуация сохранится, цены будут не будут иметь тенденции к снижению.
«Вторичка» дешевеет
Покупка строящегося дома на финальной стадии, скорее всего, будет означать, что вам придется продавать его дешевле: по оценкам Циана (есть на сайте Forbes), в большинстве крупных городов «вторичка» уже дешевле новостроек. Это относится и к Москве. По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра новостройки на конец 2022 года составляла 427 900 рублей по сравнению с 265 000 рублей на вторичном рынке.
Кроме того, цены на «вторичку» в Москве упали за год. По данным ‘Домклик’, снижение составило 1%, а по оценкам службы Сбербанка, один квадратный метр сейчас стоит 253 300 рублей. Кирюхина из ‘Циан.
Аналитика’ комментирует, что ‘текущая разница между эмиссионным и вторичным рынками во многом обусловлена ипотечной программой и низкими процентными ставками на ‘эмиссионном’ рынке’. Сегодня продавцы продают стоимость квартиры, а не ипотечный платеж».
Некоторые собеседники Forbes признают, что вторичный рынок с его объемом предложения и доступными скидками уже угрожает новому строительству, и цены могут упасть. В то время 872 000 домов от ипотечных заемщиков перешли к банкам. Их попытки продать их обернулись еще большими скидками, что ускорило падение цен.
Алексей Бондарев, генеральный директор бюро недвижимости Pride Group, сказал: «За последние несколько лет количество домов, выставленных на продажу, значительно увеличилось. — У продавцов теперь огромное количество объектов, и к этим матрасам прилипает много денег».
Виновные найдены
Некоторые эксперты, опрошенные Forbes, выражают обеспокоенность инвесторами. Сначала они пригрелись на рынке новостроек, а теперь могут его бросить. ‘Возник спекулятивный пузырь, поскольку на рынке появляются дешевые деньги, порог инвестора значительно снижается, и все идут покупать дома в надежде, что рост рынка будет постоянным, — говорит Георгий Патанин, эксперт по недвижимости.
Вновь приобретенные дома начинают продаваться, конкурировать друг с другом и толкать цены вниз. Мы покупали недвижимость не для инвестиций, а для улучшения условий, в которых мы живем. Если всю эту спекулятивную историю раздуть, то рынок сократится на 50%».
‘Пузыри образуются в основном за счет спекуляций’, — соглашается Криухина из Cian.Analytics. ‘Люди, которые перепродают их для покупки недвижимости, в итоге получают доход от продажи’, — вздыхает Криухов из группы компаний ‘Садовое кольцо’.
‘Рост числа инвесторов, покупающих новостройки для быстрой перепродажи, — тревожный сигнал'». -Никитина ‘Он исходит от московского рынка гильдий, который мотивирует формирование ипотечного пузыря.
Перекошенный ценник
Самый актуальный вопрос: сколько стоит недвижимость сегодня? На какую цену нам стоит обратить внимание? Все участники рынка (кроме подрядчиков) признают, что рыночные цены кажутся нелепыми. За последние два года квартиры подорожали в полтора-два раза, а продавцы продолжают уверять, что цены справедливы и они не готовы идти на уступки. Цены на квартиры в новостройках на момент завершения строительства достигли той точки, когда они приближаются к цене готовых квартир.
Кроме того, когда появляются субсидированные ипотечные кредиты под 0,1%, одним из условий является удорожание квартиры на 10-20%, поэтому стоимость новостройки намного выше, чем на вторичном рынке, что в итоге сбивает цены. Рынок.
Примером может служить жилой комплекс «Твой город». За четыре года цены в нем выросли в три раза! Такой рост наблюдался практически во всех «долгосрочных» проектах квартир, которые были проданы до обязательного введения посыльного счета. Это также вызвало рост цен на вторичное жилье, что вполне обоснованно.
Брокеры говорят, что продавцы вынуждены делать скидки, чтобы привлечь покупателей, но не все осознают, что это неизбежно. Однако, если честно, все эти истории со скидками кажутся странными. Говорят, что в январе цены были 6,5 млн, но сделка сорвалась из-за роста ипотеки.
Летом владелец увидел объявление о продаже похожей квартиры и выставил цену в 7,5 млн рублей, но в результате не было ни одного просмотра или хотя бы звонков. Брокер предложил снизить цену на 6,5 млн евро, что уже было согласовано. Это похоже на «черную пятницу», когда магазины сначала завышают цены на свои товары, а затем уценивают их.
‘По сравнению с концом июля — началом августа количество звонков увеличилось на +80%’. Втрое больше презентаций недвижимости. В заметном контрасте с предыдущими пессимистичными постами», — подводит итоги августа Максим Ельцов.
Управляющий ‘Пиа Недвижимость’. , его страница в VK. Я его спрашиваю: а что с ценами? Он отвечает: «Я не знаю, что будет с ценами: «Все по-прежнему.
Плавное расслабление. Другими словами, говорить о падении преждевременно. Я хотел бы …
‘С самого начала кризиса многие ждали длительного падения цен на недвижимость, но катастрофы не произошло. В результате не было возможности купить дешевую недвижимость». Новостройки в Агия Петербурге подешевели на 15-20%.
Однако это был средний показатель, и для некоторых предприятий снижение было минимальным. Рост цен составил 7-10%», это из статьи от 11 января 2010 года, опубликованной в газете «Невастройка». Не стоит паниковать: сегодня цены снижены, завтра они будут повышены.
Психическая атака
Рынок работает дольше, чем рыночный механизм: если бы Элон Маск сказал, что купит Twitter, акции компании выросли бы на 12%. Владимир Путин сказал, что газовые контракты будут выполнены и цены на газ упадут. Он упомянул только рубль, а газ подорожал.
То же самое касается рынка недвижимости: в июле 2009 года президент Дмитрий Медведев сказал, что стоимость квадратного метра составляет 30 000 рублей, и цены упали. Президент Владимир Путин распорядился снизить процентную ставку по ипотеке до 6,5 %. Власти, а также предприниматели-застройщики научились играть на чувствах покупателей.
Обычно они боятся роста цен, нехватки квартир и неуверенности в будущем (оба понятия).
Некоторые подрядчики были настолько напуганы, что покупали дольщиков, которые боялись владеть квартирами, или незапланированно поднимали цены, чтобы снизить спрос (что не помогло); Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь», сказал, что из-за очень высокого спроса в начале января В начале января была приостановлена продажа квартир в апарт-отеле «Начало».
Цены выросли, а затраты на производство и другие расходы в настоящее время не исчезают. Покупатели ждут, когда цены упадут, и после взрыва рынок недвижимости может пойти на такие жертвы, ничего в результате не потеряв, а наоборот. Брокеры, получившие прибыль от реальных продаж, прекрасно это знают — не случайно многие профессионалы рынка в социальных сетях начали по-настоящему прибыльную атаку на продавцов.
Рынок дистрибуции. Да, это сложно, не хочется продешевить, все привыкли к тому, что цены будут только расти. Да, придется забыть о спекуляции (покупаем за рубль и продаем за 2 рубля).
Но другого пути нет. Самое главное сейчас — избавить вторичный рынок жилья от апатии — денег, активно участвующих в «улучшении жилищных условий» (продажа части спальни и покупка двухэтажной квартиры). Понятно, что цены будут снижаться (на 10-15%), но восстановления до уровня двухлетней давности не произойдет.
Кроме того, новостройки могут даже пострадать от низкого спроса — проектное финансирование и чрезмерная «подушка безопасности» за последние два года позволяют производителям переждать «трудные времена» и даже искусственно создать дефицит предложения на рынке. Это не кризис 2009 года и не кризис 2014 года. Да, возможно, это и не кризис вовсе, а общая консолидация рынка недвижимости.
Россияне не станут богаче, но они будут покупать более дорогие квартиры. Несмотря на высокие цены и низкие зарплаты, этот год может повысить экономическую доступность жилья. Квартиры нужны всем. Мы не собираемся стагнировать из-за цен!