Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Обратитесь в орган комиссии в районе вашего проживания. В каждом регионе существуют свои требования к документации, необходимой для получения лицензии на продажу. Однако во всех случаях необходимо предоставить следующую информацию

• Подробная информация о сделке (с точки зрения того, что продается); и
• Информация о том, как будут распределены акции вашего ребенка (например, перевод средств, полученных от продажи акций, на специальный трансфертный счет).
• Что приобретается взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче лицензии на торговлю может быть инфекционным. В этом случае органы комиссии должны доказать, что права ребенка были нарушены, а будущие сделки отвечают его интересам. Например, в судебном иске вы заявляете, что хотите купить квартиру большей площади или квартиру в лучшем районе с более удобной инфраструктурой, а органы Комиссии препятствуют вам в этом.

Однако следует понимать, что если ваши родители решат продать свою двухкомнатную квартиру и вместо нее купить нежилой деревенский дом, то вероятность того, что они будут оспаривать отказ органов Комиссии, невелика.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основной проблемой при продаже таких квартир является необходимость получения согласия от органов Комиссии. Покупатели часто настаивают на включении в договор первоначального взноса. Кроме того, если органы Комиссии не дают согласия на сделку, продавец обязан выплатить несостоявшемуся покупателю аванс в двойном размере.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки, связанные с продажей права собственности на недвижимость, подлежат нотариальному удостоверению. Исключение составляют случаи, когда все участники-генеральные собственники продают доли в Статья 42 (1) Федерального закона 218-ФЗ от 13 июля 2015 года).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В таких случаях органы Комиссии обычно дают разрешение на сделку только при условии, что деньги, полученные за доли ребенка, будут переведены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартир следует обращать пристальное внимание на условия, выдвигаемые органами Комиссии. Их невыполнение может привести к судебному разбирательству и аннулированию сделки.

Для родителей — как происходит постановка ребенка на учет и его снятие с учета — как определить размер доли собственности на квартиру, приобретенную с использованием фонда маткапитала, и как ее реализовать — участие в обязательствах по питанию и участие второго родителя в дополнительных расходах ребенка

В письменном виде ‘АГ’ были направлены такие вопросы. ‘Комиссия согласилась на продажу квартиры при условии, что средства, собранные на долю ребенка, будут перечислены на определенный счет. Каковы последствия неперечисления денег; я не отдам их Комиссии, потому что деньги целые и невредимые, а держать их на специальном счете не выгодно, потому что инфляция съедает часть денег?».

Несоблюдение договоренности с органами Комиссии может стать основанием для признания сделки недействительной. Это подчеркивается в постановлении № 25 от 23 июня 2015 г. Верховный суд РФ подтвердил эту позицию.

В одном из своих определений Верховный суд указал, что обязательным условием для предоставления комиссии от органов власти является приобретение отдельного жилья для ребенка. Однако, поскольку этого сделано не было, согласие считается не полученным (решение Верховного суда от 27 февраля 2018 года, номер 48-кг18-1).

При признании одной сделки недействительной каждая из договаривающихся сторон обязана возвратить другой то, что она получила по сделке, а при невозможности возвратить в натуре приобретенное — при отсутствии иных последствий недействительности для зачета стоимости — Закон о сделках (Гражданский кодекс Российской Федерации статья 167 предусмотренных частью 2 статьи 167). Таким образом, суд заставляет покупателя вернуть вам деньги после признания сделки недействительной. Кроме того, покупатель вправе требовать прибыль на ваши деньги (Определение Верховного Суда РФ от 17 августа 2017 г.

№ 305-ЭС17-3817).

Неисполнение судебного решения может повлечь уголовную ответственность в соответствии с частью 1 статьи 315 УК РФ. В этом случае может быть назначено наказание до 50 000 рублей или в размере до шестимесячной заработной платы, или до 240 часов обязательных работ, или до одного года исправительных работ, или до одного года лишения свободы.

Однако суды отходят от формалистского подхода к рассмотрению подобных споров и пытаются установить, были ли нарушены права ребенка (определение Верховного суда № 25-кг15-12 от 15 декабря 2015 года). Если вы сможете доказать, что деньги ребенка целы и не были потрачены на ваши личные нужды, претензии органов комиссии будут отклонены. Однако безопаснее перевести деньги на специальный счет и, с согласия органов Комиссии, на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон об опеке и попечительстве запрещают уменьшать малоценное имущество. В результате органы Комиссии не дадут разрешения на продажу квартиры при таких обстоятельствах. Такие действия считаются незаконными.

Кроме того, обязанностью родителей является организация развития и воспитания своих детей (статья 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому любая попытка использовать средства, вырученные от продажи квартиры, для оплаты образования ребенка признается неисполнением обязанностей по отношению к родителям.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку счет открыт на имя ребенка, средства, находящиеся на нем, могут быть распределены только с согласия органов комиссии. Как и в случае с продажей дома, необходимо доказать, что расходы ребенка являются заработанными.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретного срока для покупки нового дома для ребенка. Однако органы Комиссии прояснят этот вопрос до выдачи разрешения. Во многих случаях сделка одобряется только в том случае, если покупка новой недвижимости происходит одновременно с продажей дома.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Это зависит от того, что указано в лицензии на сделку. Если это требование комиссионного органа, то ребенку должна быть выделена доля. В противном случае Комиссионный орган делает это в суде.

Однако если в лицензии указано, что родитель должен перевести деньги, полученные от продажи доли ребенка, на специальный счет, то доли не требуются, поскольку ребенок получил причитающиеся ему деньги.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира приобретена в браке, супруги имеют равные права на нее — за вычетом долей, принадлежащих детям. Это означает, что оба супруга имеют право проживать в ней. В случае развода квартира может быть разделена.

Однако постороннему человеку продать доли сложно: в 2013 году Верховный суд РФ отметил, что отчуждение доли родителем незаконно, если он нарушил права ребенка.

Если квартира была приобретена вне брака или по безвозмездной сделке, второй супруг не имеет на нее прав.

Как ребенок может получить право собственности

По закону дети могут быть собственниками недвижимости. Независимо от возраста ребенка, новорожденный ребенок также может приобрести право собственности.

Несовершеннолетние становятся собственниками имущества в следующих случаях

• наследство,.
• при принятии имущества в дар, и
• в случае приватизации. Дети должны проживать в квартирах, которые не приватизированы. В случае приватизации доля детей такая же, как и у других жильцов.
• Добровольная доля матери и отца, с
• Долевая собственность предоставляется в домах, приобретенных на средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут быть использованы для приобретения дома или квартиры, в том числе с использованием ипотеки. В таких случаях закон обязывает выделить долю ребенка в приобретаемой недвижимости. Это должно быть сделано в течение шести месяцев после снятия обременения, если дом был приобретен с помощью банковского кредита.

Доли ребенка выделяются в принудительном порядке, если квартира была приобретена с использованием материнского капитала. Фото: Kvartily-Novostrojki-Rostova. ru

Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

Дети до 18 лет не могут быть полностью наделены собственной недвижимостью. Имущество можно продать, но сделать это могут только законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или уполномоченные.

Родители могут распоряжаться имуществом так, чтобы это было выгодно им, а не ребенку. В целях защиты прав ребенка продажа происходит при участии органов уполномоченного.

Решение об одобрении сделки подтвердит, куда и как будут потрачены деньги от продажи дома. В большинстве случаев родителям предлагается купить другую недвижимость, в которой ребенок получит долю аналогичного размера. Условия покупки недвижимости должны быть хуже, чем условия, на которых несовершеннолетний получает право собственности на недвижимость.

Должны ли дети принимать участие в сделке

Дети до 14 лет имеют право участвовать в рынке, но не подписывают предварительные или основные контракты. От его имени решение принимает законный представитель, подписывая документ.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет считаются частично дееспособными. Они участвуют в продаже и подписывают документ, но их законный представитель также должен поставить подпись, чтобы заявить о своем согласии на сделку.

Лица в возрасте 18 лет и старше обладают полной дееспособностью. Для продажи не требуется согласие родителей — дети этого возраста принимают решение о продаже самостоятельно.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет, также могут считаться полностью дееспособными. В этом случае они могут самостоятельно принимать решение о продаже квартиры. Несовершеннолетние могут приобрести дееспособность, если они состоят в браке. Если несовершеннолетний действует по договору, он также приобретает дееспособность.

Лицо, состоящее в браке с 16-летним ребенком, может обладать собственной свободной волей и недвижимостью. Фото: nevsedoma. com. ua

Условия, при которых сделку одобрят

Не существует единых требований и критериев, которым следуют должностные лица органов Комиссии, принимающие решение об одобрении сделки. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетних. Может возникнуть одна и та же ситуация: в одной области можно одобрить сделку, а в другой — отклонить.

В большинстве случаев сделка будет одобрена, если

• Ребенок приобретает большую долю в новой недвижимости, чем при продаже
• новая недвижимость находится в развитом районе, и
• новая недвижимость находится в районе с лучшей инфраструктурой, и
• статус новой недвижимости лучше, чем статус проданной недвижимости; и

Когда в проведении сделки откажут

При принятии отрицательных решений органы Комиссии не объясняют причины своей негативности. Однако наиболее распространенными причинами являются следующие

• Один из родителей ребенка не согласен со сделкой; или
• родители предпочли бы жить в значительно худшем городе или районе, чем продать свою квартиру или дом.
• Инфраструктура в новом городе, где родители намерены купить квартиру, хуже или экология неблагоприятная; или
• Общая площадь приобретенного имущества меньше площади проданного имущества.
• Новая доля собственности, распределяемая между детьми, меньше, чем проданная доля собственности.
• Родители намерены использовать продукт от продажи дома самостоятельно.

Нужен ли для сделки нотариус?

Сделки, в которых полным или частичным собственником имущества является несовершеннолетний, являются сделками, которые должны проводиться в присутствии нотариуса.

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решили обойти закон и заключить договор купли-продажи, но не заверили его, сделка аннулируется.

При продаже жилья, находящегося в собственности несовершеннолетних, сделка должна быть заверена нотариусом. Фото: yuristprav.ru

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок

Продажа дома в связи с разводом родителей, когда полученные деньги должны быть использованы на лечение ребенка, сопровождается ипотекой или определенными условиями при продаже недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, при покупке жилого дома.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Родители также могут захотеть купить новое жилье в ипотеку и продать старое жилье, чтобы выплатить депозит или погасить существующий кредит. В таких случаях также необходимо получить разрешение Комиссии. Однако это сложнее, чем сделка, когда новая квартира приобретается без использования банковских средств.

Сложность получения разрешения связана с тем, что квартиры, приобретенные с помощью ипотеки, находятся в залоге у банка. Если родитель по каким-либо причинам не может выплатить кредит, банк имеет право продать квартиру и выручить деньги. Если это произойдет, ребенок потеряет жилье.

При принятии такого решения учитываются следующие факторы

• сумма кредита
• условия погашения кредита; и
• источник дохода, из которого выплачивается долг; и
• условия, на которых банк выдает кредит.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

Если заявка на CDU подается для приобретения нового жилья в строящемся доме, вероятность одобрения сделки снижается. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, право собственности на него не может быть гарантировано и, следовательно, не может быть предоставлено несовершеннолетнему.

Чтобы принять решение, проверьте

• репутацию производителя и соблюдает ли он сроки завершения проекта; и
• условия контракта между производителем и покупателем; и
• подготовку дома. Иногда комиссионные органы дают разрешение при условии, что дом готов на 50%. Иногда они требуют 70% готовности, при этом необходимо
• страхование ответственности производителя, если таковое имеется.

Сложнее получить договорные соглашения, когда новое жилье приобретается в строящемся доме. Фото: Progorodsamara. ru

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Это не всегда ситуации, когда мать и отец действуют исключительно в своих интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в более просторный дом, принадлежащий бабушке и дедушке ребенка.

В таких или подобных случаях наследство может быть обязано внести деньги от продажи доли несовершеннолетнего в банк, хотя им может быть запрещено заменять проданное имущество. Счет открывается на имя ребенка. Когда несовершеннолетний станет совершеннолетним, он сможет тратить деньги по своему усмотрению.

Если родители хотят купить квартиру и использовать деньги до этого момента, они должны снова обратиться в комиссию.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Может случиться так, что родители намерены продать свою недвижимость в одном районе и купить новый дом в другом районе. Однако других вариантов на рынке пока нет. В таких случаях сделка одобряется, но деньги, вырученные за продажу доли ребенка, временно помещаются на его банковский счет.

После того как место жительства найдено, комиссионные органы по месту регистрации ребенка решают, соответствует ли квартира или жилье требованиям, и дают разрешение на покупку.

Если родители намерены переехать в другую страну, то комиссионные органы проверяют вид на жительство или документы, подтверждающие иностранное гражданство.

Особенности получения разрешения на сделку, если родители разводятся и продают квартиру

Когда родители разводятся, не всегда возможно приобрести другую недвижимость после продажи совместной квартиры. В этом случае сделки чаще всего одобряются, так как совместное проживание разведенных родителей может создать психосинтетическую неблагоприятную ситуацию для детей. Вырученные средства зачисляются на банковский счет ребенка.

Однако если один из родителей имеет отдельную недвижимость или покупает новый дом, он обязан выделить ребенку долю.

Продажа недвижимости с использованием вырученных средств на лечение

Если у ребенка проблемы со здоровьем или он нуждается в лечении, операции или реабилитации — это принимается как достаточная причина для вывода — родителю разрешается продать дом без покупки другого. Однако, если они покупают лекарства или оплачивают лечение, они должны представить доказательства стоимости лечения, чтобы Комиссия могла сообщить об этом в органы опеки.

Если деньги потрачены на квартиру, проданную для лечения ребенка, необходимо собрать чеки. Фото: Pochkimed. ru

Где брать разрешение на продажу, если несовершеннолетние прописаны в разных местах

Лицензии должны быть получены в районе, где зарегистрирован ребенок, а не в районе, где находится недвижимость. Если в семье двое или более детей зарегистрированы в разных районах, рекомендуется зарегистрировать их по одному адресу и обратиться в органы Комиссии.

Какие документы нужно собрать

Для того чтобы одобрить сделку со стороны органов Комиссии

• паспорта или свидетельства о рождении всех собственников; и
• выписка из единого государственного реестра собственности на проданное имущество; и
• документы, подтверждающие право собственности на продаваемое имущество; и
• план договора купли-продажи или предварительный план договора купли-продажи. Если новая недвижимость уже приобретена, требуется выписка из единого государственного реестра юридических лиц и документы о праве собственности на недвижимость.