Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры — разбор случаи

Статья 35 Семейного кодекса гласит — «Для совершения одним из супругов сделки, требующей отчуждения имущества, подлежащего государственной регистрации, сделки, требующей в силу закона нотариального вида, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить согласие другого супруга». Кажется, что согласие требуется всегда, но это не так.

Договоры купли-продажи оформляются нотариусом.

В этом случае необходимо заручиться согласием нотариуса супруга — инструкции приведены ниже. Это «сделка, для которой законом установлен обязательный вид нотариального удостоверения», как указано в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса.

Договор Агора-Агора обязательно должен иметь нотариальный вид, если недвижимость приобреталась несовершеннолетним, недееспособным или лицом с ограниченной дееспособностью пункт 2 статьи 54 Федерального закона. Нотариус настаивает на оформлении согласия, если стороны заключают его по собственной воле.

Предоставлять согласие в МФЦ/секретариат не обязательно. Не включен в список должников для регистрации сделки.

Исключение: консенсус не требуется, если супруги заключили соглашение. В этом случае приобретаемая квартира становится личной собственностью жены — раздел 42(1) Семейного кодекса. Другой супруг не имеет к ней никакого отношения.

Например, супруг хочет это сделать — согласно ипотечному договору, квартира приобретается одним из них, хотя оба являются заемщиками. Другими словами, второй супруг не хочет фигурировать в качестве покупателя и собственника квартиры по ЕГРН. Банк в этом случае требует нотариально заверенный договор от второго супруга, а не на покупку.

(Верховный суд от 17. 03. 2020, 19-кг20-3).

Потому что договор ипотеки должен быть зарегистрирован, т. е. подпадает под назначение ст.

35(3) СК — «сделки, подлежащие условиям государственной регистрации». Квартира приобретена совместно — 34 СК.

Другой пример — второй супруг имеет плохую кредитную историю, работает неофициально или не работает. Поэтому рынок и ипотека регистрируются только на первого супруга (он становится единственным заемщиком и покупателем). В этих случаях банк требует от супруга составить брачный контракт.

На этом основании приобретенная квартира принадлежит только супругу — п. 1 ст. 256 и ст.

42 Гражданского кодекса; отдельного согласия второго супруга не требуется. Кроме того, действуют следующие положения: 1) по закону только пострадавший супруг обязан выплачивать ипотеку; 2) в случае развода квартира не делится; 3) в случае неизвестной зарплаты банк получает всю квартиру; 4) в случае развода банк получает всю квартиру; 5) в случае развода банк получает всю квартиру.

Когда согласие не потребуется

Здесь мы идем от обратного — если договор купли-продажи является простым документом, то никаких согласий не требуется. Если все продавцы квартиры совершеннолетние и дееспособные, то достаточно простого соглашения.

Для обоснования я снова обращаюсь к статье 35(3) Семейного кодекса. Статья 35(3) Семейного кодекса. Во-первых, «сделки по распоряжению имуществом, право на которое подлежит государственной регистрации…».

фраза. Конечно, деньги — это тоже имущество (ст. 130(2) ГК РФ).

В семьях это обычное явление — ст. 34 Семейного кодекса.Когда супруги покупают квартиру, то деньги (имущество) есть общее. Однако для распоряжения деньгами не требуется государственной регистрации.

Поэтому согласие супруга не требуется.

В настоящее время «сделки, подлежащие обязательному внесению в государственный реестр…» . Договоры с недвижимостью не подлежат государственной регистрации — статья 2 п. 8 Федерального закона от 30 декабря 201012 г.

N 30 2-ФЗ. с 1 октября 2013 года регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю по этим договорам — статья 551 п. 1 ГК РФ.

договоры не регистрируются, поэтому согласие не требуется.

Кроме того, в п. 2 п. второго супруга есть положение о том, что они осведомлены о сделках друг друга.

Верховный суд придерживается аналогичного мнения — решение от 10 августа 2015 года NAKPI15-1048. Он хотел купить ее у муниципалитета, но для этого ему нужно было получить согласие нотариуса жены. Согласие в данном случае не требуется, поскольку договор купли-продажи является: 1) не сделкой с распоряжением общим имуществом супругов и подлежит государственной регистрации (ст.

454 ГК) — 2) служебной (ст. 550, § 2, ГК) — 3) не подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551, пункт 1 статьи 551).

Конечно, это косвенное положение дел, но оно имеет значение. Простой тип договора = не требуется консенсус.

Почему на практике согласие все равно попросят

Некоторые продавцы, подрядчики, агенты по недвижимости или адвокаты настаивают на таком документе. При покупке квартиры на конкурсе организаторы не допускают процесс без консенсуса. С одной стороны, это не законно.

С другой стороны, проводится аукцион, и вам придется доказывать свою правоту в суде. Поэтому может быть проще представить документацию.

Продавец боится Статья 35 СК (2). только по его просьбе и только если выяснится, что другая сторона знала или должна была знать о несогласии другого супруга сделать это.

Проще говоря, гражданин может тайно выкупить свою собственность у супруга, используя семейные деньги. В связи с этим супруг может попытаться оспорить сделку через суд. Это именно «попытка», а не победа. Ведь для этого нет никаких оснований.

Во-первых, приобретаемое имущество считается общим имуществом обоих супругов в соответствии со статьей 34 Семейного кодекса. Статья 34 Семейного кодекса. Во-вторых, супруги должны доказать в суде, что 1) они не были согласны на покупку — 2) продавец (другой) знал о своем несогласии — статья 35(2) СК.

Доказать это практически невозможно. Конечно, только если он не направил свое письменное несогласие продавцу до совершения сделки. В-третьих, даже если суд будет на стороне жены, купленное имущество необходимо вернуть продавцу и взыскать с него деньги.

Если денег нет, то их придется выплачивать в очень длительную рассрочку.

Проще убедить супруга продать купленную квартиру или разделить ее, или потребовать через суд неосновательное обогащение по закону «половина честная половина».

Депозит — как правильно его передать, чтобы потом не было проблем у продавца + После покупки, какой документ следует подписать, если предыдущий владелец подал заявление о банкротстве и заинтересованная сторона может оспорить сделку. Ниже приведено объяснение того, как защитить покупателей от этого

Как и где оформить

Согласие должно быть нотариально заверено — статья 35 СК. В Российской Федерации его может совершить нотариус — ст. 1 Закона 40 Основ о нотариате.

От супруга требуется паспорт и свидетельство о браке. Присутствие и документы покупаемого супруга не требуются. Тексты и условия согласия в законе не разъясняются. При необходимости можно добавить адрес недвижимости, цену, срок действия (иначе соглашение будет двусмысленным) и другие условия сделки.

Цена аннуитета составляет от 1 500 до 2 500 рублей + за доказательство 500 рублей (раздел 6, статья 333.24, пункт 1). В большинстве случаев документ выдается в день обращения, в зависимости от загруженности нотариуса.

(Нажмите на изображение для увеличения)

Примеры из практики

Сначала пара купила квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступила жена. Поскольку среди продавцов не было несовершеннолетних, договор купли-продажи можно было отредактировать простым способом.

Продавец, по совету своего брокера, потребовала согласие мужа на продажу на рынке и отказалась от сделки в противном случае. Статья 35(2) СК является сложной позицией и обсуждалась выше. Мы не смогли убедить их, что консенсус не нужен и что нет причин его опасаться.

Покупательнице выбор понравился, поэтому ее муж потратил несколько часов 2, 500 рублей на составление документа у нотариуса. Для них это было просто.

Второй: Как и в первом примере, только квартира приобреталась в ипотеку. Контрагент отказался подписывать ДДЕ без согласия нотариуса жены. Покупателю снова пришлось идти на уступки.

Понравилась ли вам статья? (Пожалуйста, можно?)

У вас есть вопросы? Вы можете получить бесплатную консультацию. Воспользуйтесь окном для консультаций, формой ниже или номером телефона (круглосуточно).

Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры – что говорит закон?

Здесь все основано на общей собственности супругов. То есть на том, что все имущество, приобретенное в браке, согласно закону, является общей собственностью супругов и супругов, независимо от того, на кого это имущество зарегистрировано (хотя есть и исключения, подробнее см. глоссарий ссылок).

Что касается распоряжения общим имуществом супругов, считается определенным, что оба супруга всегда действуют по взаимному согласию (статья 1, раздел 35, СК РФ). Однако в то же время, если один из супругов продает квартиру (дословно — «сделка по отчуждению имущества, права, подлежащего государственной регистрации»), необходимо получить нотариальное согласие другого супруга (ст. 3, п.

3, ст. 3, ст. 35 СК РФ).

Но как быть, если один из супругов говорит о распоряжении «общими» деньгами, потраченными на приобретение имущества? Требуется ли нотариальное согласие на сделку супруга? Закон не дает четкого ответа. Очевидно, наши нерадивые сотрудники не анализировали подобные ситуации.

Некоторые юристы считают, что деньги также являются общим имуществом супругов, а рынок квартир — это сделка, «подлежащая обязательной государственной регистрации». Поэтому, согласно той же статье 3 статьи 35 Семейного кодекса, согласие нотариуса супруга здесь обязательно.

Другие юристы утверждают, что этот пункт статьи относится только к продаже квартир (общего имущества), а не к их рынку. Договоры купли-продажи квартир больше не регистрируются (за исключением ипотеки). Верховный суд РФ тогда отметил, что сделка подлежала государственной регистрации, но не относилась к распоряжению общим имуществом супругов, однако не требовала согласия другого супруга на их заключение.

Рынок недвижимости не признается судами в качестве формы распределения общего имущества (см. решение Верховного суда РФ № 308 от 2016 года № 308-КГ15-13732).

В общем, закон, как обычно, не идеален, а юристы, как обычно, зарабатывают деньги на его толкованиях. Так что же делать покупателям квартир? Идти к нотариусу за «согласием мужа» или нет? Ответ кроется во всемогущем Росреестре.

О признаках, определяющих надежность и жизнеспособность производителя, смотрите соответствующие шаги в инструкции здесь.

Какова позиция Росреестра по вопросу согласия супруга на сделку?

Согласие супруга на покупку квартиры в составе обязательного пакета документов, необходимого Росреестру для регистрации прав и перехода прав на сделку купли-продажи (см. здесь — выберите список «купля-продажа квартир»), отсутствует.

Это означает, что сделка будет зарегистрирована без этого документа. Кроме того, Федеральная регистрационная служба не требует письменного согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью не только при покупке, но и при продаже недвижимости.

Сообщение от Росреестра (Выдержка):.

… ‘Регистрирующие органы не вправе требовать согласия супруга на государственную регистрацию перехода права собственности к новому собственнику и не вправе выяснять наличие такого согласия. Но даже в этом случае согласие супруга регистрируется без остановки, а предварительная информация о сделке заносится в реестр.

Ситуация следующая. Таким образом, нотариальное согласие супруга не требуется для регистрации прав собственности. Однако… оно желательно, а в некоторых случаях закон требует его незамедлительно (см. ниже). Зачем нужен этот документ?

В той же юридической статье (см. ссылку выше) указаны «забытые» супруги, для которых консенсус не требуется. Для его осуществления установлен годичный срок. Однако он может доказать суду, что не знал, и что другой супруг (тайно!) купил квартиру в общем хозяйстве. Оспорить сделку он может только в том случае, если не может знать о ее приобретении.

Именно поэтому на практике опытные брокеры (в Москве, например) стараются заручиться согласием супруга. В частности, потому, что такая «страховка» не представляет трудностей.

Получение согласия мужа или жены на покупку квартиры – практика рынка

Ведь, как правило, покупатель и его жена оказываются в крайне невыгодном положении, поскольку оспаривают сделку и понимают, что она недействительна. Почему; да потому что в этом случае супруг рискует потерять не только приобретенную квартиру (коммуналку), но и уплаченные за нее деньги.

Суды, естественно, применят двустороннюю реабилитацию (то есть обяжут обе стороны вернуть имущество), если сделка будет признана недействительной. Однако при наличии новой регистрации в Государственном реестре недвижимости (ЕГРН) квартира может быть возвращена продавцу быстро и легко. Получить деньги обратно от покупателя сложнее, особенно если продавец заявляет, что денег у него больше нет (и он ими пользовался).

Тогда суд заставляет продавца возвращать деньги постепенно, например, вычитая определенный процент из официальной зарплаты или пенсии.

Если жена покупателя спускает дело на тормозах, сама сделка с меньшей вероятностью сдвинется с мертвой точки. Впрочем, некоторые семейные конфликты могут привести даже к таким неблагоприятным для супругов сценариям. Например, если муж намеренно скрывает от жены покупку недвижимости на свое имя.

Или если разведенная жена решает вернуть деньги, полученные мужем от распределения общего имущества, путем покупки квартиры.

Это одна из причин поставить под сомнение сделку, так как налицо отсутствие супружеского консенсуса, который может присутствовать.

Брокер здесь идет с самого начала — «лучше перебдеть, чем недобдеть», вреда от этого нет, но если между супругами возникает конфликт (если один оспаривает сделку другого), этот документ очень полезен. Кроме того, он помогает покупателям, чьи жены могут претендовать, а также продавцам, которые, скорее всего, предпочтут его.

Банки также применяют те же принципы при выдаче ипотечных кредитов, и об этом есть дополнительные обсуждения (связанные с этим).

Письменное согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку

Юристы банков также время от времени читают закон и понимают, что «лучше быть раньше», то есть максимально снизить риск. Именно поэтому они всегда требуют согласия супруга на сделку.

Аргументы следующие.

• Во-первых, ипотека, которую несет приобретаемая квартира, зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц.
• Во-вторых, залог недвижимости банка рассматривается судами как форма их отчуждения (определение № 19-кг20-3 Верховного суда РФ от 17. 03. 2020). Кроме того, в случае невозврата кредита право собственности на квартиру может перейти к банку. Таким образом, супруг, обнаруживший, что государственная квартира была выставлена без его согласия, может преступить к сделке в течение года после того, как узнал о ней.

Таким образом, если недвижимость, купленная по ипотеке, оформлена в собственность одного супруга, второй супруг все равно имеет на нее право (общая собственность). И здесь закон (п. 1, ст.

7, ФЗ — 102 «Об ипотечном кредитовании…») прямо указывает на необходимость письменного согласия супруга на регистрацию ипотеки, а значит, и на момент покупки квартиры.

Разумеется, такое согласие требуется только в том случае, если второй супруг не является созаемщиком по кредиту. Если оба супруга являются созаемщиками, то отдельного согласия не требуется. Кроме того, оба супруга уже являются сторонами сделки.

Как оформить согласие супруга на покупку квартиры?

В той же правовой статье (статья 3, раздел 35, СК РФ — см. ссылку выше) четко указано, что согласие супругов на совершение имущественной сделки должно быть заверено нотариусом.

Состав этого документа (текста) строго не регламентирован — главное, чтобы было понятно, кто и на что дает это согласие. В нем может быть указан либо адрес конкретной квартиры, либо «согласие» на квартиру с ценой и условиями, указанными покупателем. Срок действия супружеского согласия обычно не оговаривается в письменном виде.

Другими словами, оно дается на неопределенный срок (хотя при необходимости его продолжительность может быть ограничена).

Образец супружеского согласия на покупку недвижимости — см. ссылку ниже.

Нотариусу необходимо предоставить паспорт и свидетельство о браке супруга, дающего согласие. Сами документы другого супруга (право собственности) не требуются.

Стоимость нотариального заверения супружеского согласия незначительна в регионах от 1 до 2000 рублей. В разных регионах стоимость может незначительно отличаться.

Когда получение согласия супруга на покупку является обязательным?

В некоторых случаях законодательство (та же статья 3, статья 35 Семейного кодекса РФ — см. ссылку выше) устанавливает обязательные требования к нотариальному согласию супруга на совершение сделок с недвижимостью. Это касается, например, случаев нотариального удостоверения договоров купли-продажи.

Как правило, ратификация договора не требуется. Однако в некоторых случаях такие требования существуют (подробнее об этом см. по этой ссылке). Кроме того, если сделка оформляется через нотариуса, требуется согласие супруга, приобретающего квартиру.

То же самое относится и к покупке ипотечного кредита, нового рынка CDL или договора переуступки прав. Это связано с тем, что все эти договоры (в отличие от рыночных) подлежат регистрации. Это означает, что на них распространяется действие той же статьи 3, раздела 35 Закона о семейном праве.

Это определяет необходимость нотариального согласия супруга для сделок, «подлежащих обязательной государственной регистрации».

Кроме того, эта бумага может потребоваться для сделок от продавца квартиры к вторичному (или брокеру) для целей страхования.

Нужно ли согласие на покупку квартиры от бывшего супруга?

Что относится к бывшим супругам? Что происходит, если недвижимость приобретается после развода?

Даже после развода для покупки квартиры может потребоваться нотариальное согласие бывшего супруга на то, как распределяется и управляется имущество между супругами. Это имеет юридическое значение только в том случае, если после развода не происходит распределения имущества (ни по добровольному согласию, ни по решению суда).

Бывший муж или бывшие мужья могут поставить под вопрос рынок недвижимости, поскольку они используют одни и те же (еще не распределенные после развода) деньги. Как вариант, бывший муж может потребовать долю в купленной квартире.

Покупка квартиры в браке: на кого оформить

Оформить квартиру можно разными способами

• На одного из супругов.
• В собственность без распределения конкретной доли.
• С распределением долей — разделенных в равных пропорциях или в соответствии с вложенными средствами.

Если квартира была в собственности одного из супругов до брака, она не распределяется никаким образом. Имущество, полученное в дар или по наследству, не считается общей собственностью, независимо от того, было ли оно приобретено во время брака.

Это связано с тем, что обычно легче купить дом, зарегистрированный на имя члена семьи. Оба супруга не обязаны подавать заявление.

При регистрации в земельной книге необходимо предоставить документы, подтверждающие согласие второго супруга на продажу. Документ должен быть нотариально заверен. Это делается для того, чтобы избежать аннулирования сделки в суде, если супруг или супруги будут возражать против договора купли-продажи и захотят получить компенсацию.

Согласие супруга в бумажном виде не потребуется

• Квартира приобретается в режиме совместной собственности.
• Имеется брачный договор, в котором подробно описано, в каких случаях и кто из супругов имеет право на имущество.
• Имеется представительство другого супруга для оформления договора купли-продажи.

Как делить квартиру, оформленную только на одного из супругов

Если супруг и супруга приобретают имущество во время брака, оно считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса). Распределение должно быть в середине процесса.

Кроме того, один из супругов не может продать квартиру или дом, находящиеся в совместной собственности, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или в регистрационном реестре указан только один собственник; проверьте, указан ли второй супруг в документе, и закажите выписку, чтобы увидеть всех зарегистрированных собственников.

Обратите внимание, что в будущих (скрыть продажу супругом) выписках будет указано, не давал ли супруг своего согласия. В документах указано, что согласие супруга не было дано.

Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц можно получить различными способами, включая личное посещение офиса «Восстановления потерь» или МФЦ. Однако для тех, кто не хочет тратить время и деньги, есть другой способ — заказ справок в электронном виде на сайте или укр. реестра.

Достаточно указать адрес квартиры или ее кадастровый номер и заполнить простую форму — официальный документ с эдс Росреестра будет отправлен на вашу электронную почту в тот же день.