На что смотреть при покупке дома? 2025 г.

Вторичный рынок жилья представляет собой полностью интегрированную недвижимость, зарегистрированную, внесенную и оформленную в Росреестре. Это означает, что у нее уже есть один владелец. В процессе продажи квартира переходит во «вторые руки» и называется «вторичкой».

Вторичный рынок не ограничивается старыми зданиями. Это может быть недавно построенный комплекс, где владелец уже зарегистрировал право собственности на недвижимость. Первичным владельцем может быть физическое лицо, компания или сам подрядчик.

С чего начать выбор квартиры

Покупатели не всегда точно знают, с чего начать поиск подходящих квартир. Прежде всего, следует сформулировать основные критерии выбора.

От этого может зависеть тип недвижимости (коммерческая или жилая), ее местоположение, размер и другие характеристики.

Изучите рынок недвижимости с помощью профессиональных маркетплейсов, таких как Ciana, Yandex и Avito.

Не спешите, выберите планировку, которая кажется вам удобной, и обратите внимание на порядок расположения квартир с нужным количеством комнат. Это позволит сформировать реалистичные ожидания от предстоящего рынка.

Наиболее распространенные типы планировок:.

— Однокомнатные квартиры, в которых нет стены между гостиной-студией и кухней.

— Каждая изолированная комната имеет выход в коридор или холл.

— Двухкомнатные квартиры по соседству: одна комната переходит в другую.

— Рассматриваются свободные планировки, так как стены внутри квартиры не являются несущими, и планировка может быть изменена по желанию владельца. Владельцы могут изменить планировку по своему желанию, но должны получить разрешение на перепланировку. Для получения дополнительной информации см. эту статью.

Рассчитайте бюджет, который вы готовы потратить на покупку недвижимости, исходя из возможностей и рыночной стоимости.

В большинстве случаев покупатели не располагают полной суммой для приобретения квартиры и поэтому используют заемные средства — ипотеку. Комфортные ежемесячные платежи составляют 25-30% от общего бюджета, чтобы хватало денег на поддержание приемлемого уровня жизни.

Если бюджет определен и у вас уже есть примерное представление о желаемой квартире, переходите к следующему шагу — выбору района.

Район проживания — на что обратить внимание?

Выберите один или несколько районов, в которых вы готовы жить. Если ваша рыночная цель связана с местоположением вашего дома, возможно, у вас уже есть в голове подходящий район. Если нет, обратите внимание на следующее. -Интересующий вас район — это район интереса.

— Транспортная доступность высоко оценивается с точки зрения времени, которое требуется, чтобы добраться до основных мест, которые вы посещаете, например, до работы. Если вы пользуетесь общественным транспортом, учитывайте маршрут до метро или автобусной остановки, количество и частоту поездок, а также загруженность дорог в разное время суток.

— Инфраструктура: рассмотрите критерии и потребности, которые важны для вас. Это может быть наличие определенных магазинов в районе, удаленность от аптек, поликлиник и т.д. Для водителей особенно важны парковочные места. Для семей важно наличие детских садов, школ и детских площадок.

— ЭкологияЭто важный фактор, который напрямую влияет на здоровье человека. Поищите информацию о местной экологии и убедитесь, что поблизости нет заводов и других промышленных объектов.

Какой тип дома выбрать для покупки вторичной квартиры?

Обратите внимание на технологии строительства домов, которые напрямую влияют на их функционирование.

— Монолитные дома обычно строятся из железобетона, покрытого карнизами. Несущие функции возлагаются на каркас, а не на стены. Это позволяет легко вносить изменения и перепланировку в квартиру (подробнее о том, как оформить перепланировку на законных основаниях, читайте в статье).

Такие здания обычно имеют высокий уровень акустики, а также высокий уровень теплоизоляции.

— Панельные дома изготавливаются из панелей с применением теплоизоляционных и звукоизоляционных материалов; дома, построенные до 2000 года, обычно известны как «хрущевские», но более поздние здания гораздо комфортнее и уютнее. Специфика строительства обычно приводит к высоким уровням шума и теплопотерь.

— Кирпичные дома считаются высококачественными и дорогими. Кирпич хорошо сохраняет тепло и обладает высокими звукоизоляционными свойствами, но его трудно воспроизвести, так как большинство стен подвержены разрушению.

При осмотре выбранного вами дома обратите внимание на состояние здания и прилегающей территории, оцените влажность и звукоизоляцию помещения.

Выберите квартиру

Выбор района и типа дома поможет ограничить список возможных квартир. Воспользуйтесь услугами маклера или найдите квартиру самостоятельно через специализированный рынок недвижимости, например, Qian, Yandex или Avito.

Обращайте внимание на параметры, которые важны для вас. — Количество комнат в квартире, размер и расположение относительно друг друга — Количество и ориентация окон: какой вид открывается из окна на солнечную сторону — Количество ванных комнат и их конфигурация (совмещенные) или раздельные, с ванной или душем)

Выберите вторичную недвижимость, которая соответствует критериям, и назначьте осмотр.

На что обратить внимание при осмотре квартиры?

Задайте все вопросы, которые могут возникнуть у вас при выборе квартиры. Чтобы не забыть ничего важного, заранее составьте каталог.

Вещи, которые стоит проверить: — свежесть помещения — напор воды — наличие ржавчины или протечек, например, состояние гидравлического оборудования, труб, батарей — состояние проводки, работающих выключателей и розеток — признаки плесени и грибка — капающие окна — нежелательные «соседи» — тараканы, муравьи и т.д. — Если квартира соответствует планам, она не была изменена или отремонтирована без разрешения.

Семь раз отмерь, один раз отрежь

Если вы нашли понравившуюся вам недвижимость, не спешите покупать. Проверьте документацию и обезопасьте себя от проблем и неправильного оформления.

Какие ситуации вы можете решить:.

— Во время приватизации, если в квартире прописано несколько человек и один из них отказывается участвовать в приватизации, он оставляет за собой право остаться навсегда.

— Суд участие несовершеннолетних или недееспособных лиц в торговой сделке может аннулировать сделку, если она оспорена на рынке квартир.

— Продажа унаследованной квартиры Если вы недавно вступили в права собственности на квартиру, существует риск, что появятся другие наследники и бросят вызов рынку квартир.

О том, какие документы необходимо проверить и как защитить себя от непредсказуемых ситуаций, читайте в этой статье.

Как оформить ипотеку в Банке ДОМ.РФ для покупки квартиры на вторичном рынке

Если вы не накопили достаточно средств для приобретения вторичного жилья, воспользуйтесь ипотекой — специальным кредитом на покупку недвижимости Дом.РФ предлагает ряд ипотечных программ, в том числе «Привилегия». Это позволяет снизить процентную ставку по ипотеке.

Чтобы оформить ипотеку: — Если вы знакомы с требованиями выбранной программы, убедитесь, что вы им соответствуете (возраст, стаж и т.д.) — Используйте ипотечный калькулятор для расчета примерного ежемесячного платежа на выбранных вами условиях. Заполните заявку на ипотечный кредит на недвижимость, период и сумму предоплаты (я писал статью о том, как накопить на депозит), анкету на ипотеку и дождитесь предварительного решения, если каких-то пунктов не хватает или что есть — если есть.

Подробнее об этапах читайте в чек-листе.

Покупка квартиры — это не импульсивное решение, и выбирать ее следует тщательно. Найдите квартиру, которая соответствует вашему бюджету, местоположению, ремонту и другим критериям, которые важны для вас. Не пренебрегайте безопасностью — убедитесь, что все будущие документы в безопасности.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Как искать варианты

Мы приведем преимущества и недостатки каждого метода поиска подходящего входа. Стоит отметить, что некоторыми из них вы действительно можете воспользоваться. Для неопытных людей, которые не хотят тратить время, имеет смысл иметь дело с экспертами. Однако в этом случае предпочтительнее использовать «из уст в уста», а не искать в Интернете.

Работа с брокерами

• Нет смысла искать объявления самостоятельно.
• Опытный брокер посоветует вам документы или проконсультирует по поводу юристов.
• Специалист делает первый выбор в соответствии с параметрами.

• Вы должны заплатить за работу брокера.
• Вас могут обмануть.

Найдите свое объявление в наших специализированных ресурсах

• Экономьте деньги.
• Никто не будет влиять на ваше мнение.
• Выберите лучший вариант по вашим параметрам.

• Экономия времени.
• Неопытным покупателям сложно разобраться в оттенках рекламы.
• Наряду с посредниками и спекулянтами, при размещении объявления вам необходимо связаться с множеством людей.

Ищите друзей и знакомых.

• Они вряд ли будут намеренно вводить вас в заблуждение.
• Если у друга есть дом в сельской местности, он может предложить вам недвижимость в своем районе, который он хорошо знает.

• Ограниченность вариантов для выбора.
• Мнение друга может исказить ваше восприятие выигрышного предложения (что хорошо, вы заранее подумаете, что не обратите внимания на оттенки и важные параметры).

На что обратить внимание при выборе места

Начать можно с оценки того, где находится ваш любимый дом. Если вы планируете жить там постоянно, а также на отдыхе, составьте список параметров, которые важны для вашего образа жизни. Сколько времени вам требуется, чтобы добраться до работы или школы, насколько доступен общественный транспорт, насколько развита инфраструктура, где находятся магазины, спортзалы, рестораны, автозаправочные станции и другие необходимые вам объекты и организации.

Если вы хотите вернуться домой на короткий срок, эти параметры менее важны, но необходимы.

Месторасположение не менее важно. Если вы любите природу, доступ к лесам, водным зонам или паркам также может иметь значение.

Далее оцените состояние участка и дома на нем. Техническое состояние дома подскажет вам, сколько нужно вложить в ремонт и переоборудование. Это касается крыши, внешних стен, перекрытий, фундамента и подвала.

Внутри дома обратите внимание на планировку и ремонт. Схемы и инженерные коммуникации — это то, что в случае повреждения или плохого состояния может существенно испортить жизнь и пополнить ваш кошелек. （ Обнаруженные вами дефекты (даже если они не имеют для вас большого значения) могут стать поводом попросить скидку.

Очевидно, что без специальных знаний вы можете только визуально проверить все эти параметры, но этого недостаточно. Не нанимайте эксперта, чтобы он дал вам профессиональное заключение и сказал, за какие дефекты вы получите деньги. Ручной дом обойдется дороже при покупке, но сэкономит вам время и деньги во время проживания.

Несколько слов о коммунальных услугах. Если вы не воздерживаетесь, убедитесь, что в доме есть природный газ, электричество и вода.

Проверка документов

Очень важным шагом в подготовке рынка является контроль документации. Конечно, многое зависит от типа дома (участка), района и особенностей недвижимости, но базовый пакет следующий

• Право собственности на участок.
• Собственность на здание.
• Паспорт участка и дома.
• Технический паспорт дома (должен быть составлен план) и технический паспорт дома.
• Договор на подключение к инженерным сетям.
• Справка об отсутствии дополнительных платежей (например, отсутствие прописанных лиц, которых просто нельзя выгнать по закону).

Справки, подтверждающие отсутствие долгов за телекоммуникации и электроэнергию; не лишним будет проверить долги по налоговым платежам за пользование землей.

Частые формы мошенничества.

1. Право собственности на дом оформлено правильно, но не на участок.
2. Участки юридически зарегистрированы, но на них стоят незарегистрированные постройки.
3. Непосредственное мошенничество — подставные адвокаты, сокрытие важных документов (количество зарегистрированных лиц, долги и т.д.).

Чтобы застраховаться от проблем в этом случае, нужно очень внимательно проверять пакет документов. Помните: продавать участок и дом могут только собственники или представители, имеющие нотариальное представительство. Большую часть информации вы можете проверить самостоятельно, обратившись к соответствующим базам данных в Интернете.

Если вы ее не ищете или не хотите искать, обратитесь за консультацией к юристу.

Кстати, если вы воспользуетесь услугами брокера, опытный специалист будет знать, на что обратить внимание, и вы часто сможете проверить информацию с его помощью. Однако при принятии решения о покупке обязательно привлекайте независимых экспертов во всех соответствующих областях (например, контроль дома, контроль телекоммуникаций, оценка чистоты сделки и т.д.). В этом случае эксперт наверняка будет на вашей стороне и не заинтересован в сделке (ведь ему заплатят за работу независимо от того, какое заключение он даст).

В этом случае вы можете быть уверены, что покупаете дом своей мечты, а не свинью в мешке.

Следите за новостями и подписывайтесь на нашу рассылку.

При цитировании этого материала у вас будет активная ссылка на источник.

На границе тучи ходят хмуро

Наиболее распространенные причины, по которым людипродают свои дома.Это связано с конфликтами с соседями. Дом может быть прекрасным, каждый квадратный сантиметр красив и ухожен. Однако если сосед находится на тропе войны, то жить в нем уже неинтересно. Иногда легче продать, чем договориться.

Я не знаю, как соседский забор перебрался на мой участок. Фото: gruppsb. com. pl

Причин может быть много. Территориальные разногласия находятся на вершине каталога. Некоторые из них могут длиться десятилетиями. Особенно после приватизации они основаны на принципе «догоняющих людей». Заборы между участками часто могут «блуждать» в разных направлениях.

Даже если у продавца есть план участка, это не значит, что все будет ему соответствовать. Сейчас, перед продажей участка, владелец изображает границы участка. Фактическое местоположение отметки может стать для него откровением.

Эту услугу оказывают кадастровые инженеры, которые в итоге должны выдать топографический сертификат.

Если выяснится, что забор находится не на том месте, где он должен быть установлен, то продавца следует обязать принять меры по корректировке всех спорных границ с соседями. В противном случае эти неурегулированные разногласия будут приобретены вместе с домом и станут для вас головной болью.

Ни шагу назад

Еще одной причиной разногласий является то, что границы дома не определяются в соответствии со строительными нормами и правилами. Люди всегда ставят дом «на глаз». Иногда по незнанию, но чаще для экономии места — «чтобы все поместилось». Затем они начинают готовить документы.

Соседи насмерть бьются за свою землю; кадр из телепередачи Ren-TV.

И когда они понимают, что очень трудно узаконить любой дом за границами участка, они решают его продать. Вне опасности.

Появляется только участок, а отсутствие документации на дом объясняется отсутствием времени или денег на оформление. Настоящая проблема — молчание. Нетрудно сделать вывод, что покупателям нужно решать проблему самостоятельно. С немалыми финансовыми затратами.

Во многих случаях сам дом зарегистрирован и построен в соответствии со всеми строительными нормами, но пристройки нарушают их. Владельцы домов вносят случайные изменения в свои дома и даже не думают их регистрировать. И мало кто обращает на это внимание при покупке.

Проверьте, сколько метров осталось до забора, прежде чем делать очередную пристройку. Фото: kpcdn. net

Соседям, однако, все равно, кто несет ответственность за повышенную затененность их насаждений. У них и так связаны руки. И суды обычно встают на их сторону. И обязывают ответчиков устранить нарушение — снести незаконную пристройку. А ваша роскошная веранда или гараж для вашего кабриолета должны сломать вас.