50 вопросов при покупке квартиры в новостройке: о чём спрашивать застройщика, 1 апреля 2022.

За годы борьбы с проблемой обманутых дольщиков правительство разработало эффективный механизм защиты покупателей. Большинство высотных зданий в настоящее время производится в рамках 214-ФЗ, а для покупки квартир используются счета.

Это обеспечивает прозрачность для производителя. Все документы, имеющие значение для дольщиков, должны быть в открытом доступе. Это означает, что производителей можно не только опросить, но и перепроверить их ответы по документам.

Где проверяют производителей? Вот список полезных источников.

• Наши покупатели из Дом.рф могут найти полезными «Единый реестр производителей» и «Каталог новостроек».
• Там они могут найти информацию о предстоящих судебных разбирательствах и финансовом положении компании.
• Ворота собственности. На многих наших ресурсах вы найдете подробную информацию о производителях и отзывы покупателей. Например, на нашем ресурсе есть экспертные оценки застройщиков.

Поэтому, выбирая строительную компанию, стоит задавать вопросы себе, а не менеджеру по продажам. Чем больше информации вы соберете, тем меньше вероятность попасть на несознательного производителя.

Надёжность застройщика

Для оценки надежности производителя необходимо выяснить следующие моменты

1. сколько лет компания работает на рынке?

2. сколько домов было построено?

3. были ли у компании длительные периоды строительства?

4. есть ли задержки в текущих проектах? Если компания новая или неизвестная, является ли она дочерней компанией более крупного производителя?

5. зарегистрирован ли производитель в едином реестре производителей дом.рф?

6. каков уставный капитал компании?

7. есть ли информация о финансовых трудностях или возможной неплатежеспособности?

8. есть ли незавершенные судебные процессы? Какова сумма исков? 9.

9. имеет ли генеральный директор подрядчика судимость?

10. связана ли команда менеджеров с другими компаниями с сомнительной репутацией?

11. могу ли я ознакомиться с финансовыми отчетами компании?

12. какова репутация производителя на независимых веб-сайтах?

13. актуальны ли официальный сайт компании и ее социальные сети?

Все это можно легко проверить. А собрав вместе ответы на эти вопросы, можно сделать очень точную оценку надежности и текущего состояния компании. Да, многолетний опыт и сотни реализованных проектов не гарантируют, что вы получите свою квартиру в срок без предварительной договоренности со строителем.

Однако это лучше, чем довериться новичку, не завершившему ни одного строительного проекта.

Помните, однако, что идеального застройщика не существует. Даже у самых надежных компаний случаются задержки и негативные отзывы клиентов. Подробнее о сигналах, которые должны насторожить акционеров, читайте в статье «Как оценить надежность производителя? Руководство к действию».

Проверка объекта

Сам строительный проект также должен быть тщательно проверен. Необходимо оценить каждый угол всего проекта, документацию и строительную площадку будущего дома. В идеале следует посетить строительную площадку и прилегающую территорию.

Вы должны знать следующее: a. Что представляет собой строительная площадка?

14. есть ли разрешение на строительство?

15. включен ли жилой комплекс в реестр проблемных территорий дом.рф?

16. изготовлен ли он в соответствии с 214-ФЗ?

17. есть ли сертификат соответствия требованиям 214-ФЗ?

18. может ли подрядчик предоставить документацию по участку?

19. есть ли проектная документация в открытом доступе?

20. откладывался ли проект?

21. какие технологии производства используются?

22. каков класс энергоэффективности здания?

23. регулярно ли выкладываются фотографии хода строительства?

24. когда подрядчик обещает передать ключи от квартиры (так как между сдачей дома и передачей ключей может пройти много времени)?

К сожалению, в одной статье не хватит места, чтобы рассказать обо всем, что может доставить неудобства при осмотре недвижимости. Однако, возможно, вы сможете найти соответствующие статьи на конкретные темы в разделах «Выбор жилья», «База знаний» и «214-ФЗ». А чтобы понять технологию строительства, стоит прочитать «Типы и серии домов».

В течение нескольких лет власти вели ожесточенную борьбу с незаконным строительством. Были и успехи. Жесткие меры заставили мошенников уйти с рынка, но куда там подозрительным производителям, не имеющим права строить.

Проверка квартиры

При покупке строящегося дома сложно понять, что вы в итоге получите. Да, подрядчики показывают красивые фотографии и хвалят качество отделки. Только время покажет, так ли это на самом деле. Однако есть несколько деталей, которые необходимо знать сразу же

25. сколько квартир на этаже?

26. много ли студий (часто сдаваемых в аренду)?

27. будет ли в квартирах чистовая отделка?

28. что входит в отделку от производителя?

29. есть ли материалы отделки или 3D-модели?

30. есть ли место для экспозиции, чтобы показать назначение?

31. может ли производитель заказать мебель? Что в нее входит?

32. каково точное расположение дома на местности и куда выходят окна вашей квартиры?

Если подрядчик не выполняет своих обещаний, вы можете обратиться к владельцу квартиры с просьбой позаботиться о ней.

Выбрать конкретную квартиру в новостройке сложно, так как на момент подписания договора ее еще нет. Дом находится на стадии строительства, и для того, чтобы увидеть состояние квартиры, требуется от одного до двух-трех лет.

Окружающее пространство

Таким образом, человек убеждается в надежности производителя, законности строительства и качестве квартиры. Однако этого недостаточно. Хорошо, если новостройка находится в благополучном районе, где слово означает все. В плане транспорта, инфраструктуры и экологии.

Желательно прогуляться по району, окружающему новостройку, и спросить у производителя, что он будет делать в окрестностях.

33. что будет построено поблизости в ближайшие несколько лет?

34. будут ли построены игровые и спортивные площадки?

35. планируется ли строительство школ и детских садов?

36. будет ли подземная система?

37. есть ли поблизости остановки общественного транспорта?

38. как охраняется территория?

39. есть ли парковочные места?

40. как будет осуществляться обслуживание дома?

41. есть ли поблизости прогулочные зоны?

42. какая экология в районе?

43. хорошо ли вымощены дороги рядом с жилым комплексом? 44. часто ли бывают пробки?

Вопросы об окружающей местности относятся к компетенции производителя. Однако, наблюдая за районом в целом, с этим ничего нельзя поделать. Однако, если покупателю необходимо жить здесь, его следует уведомить об этом.

В противном случае вы можете неожиданно обнаружить, что идете несколько километров от кладбища до ближайшего метро.

Строительство новых зданий не ограничивается появлением новых квартир. В Петербурге не хватает детских садов и школ, несмотря на миллиардный бюджет. Мы рассказываем, сколько стоят места в детских садах и кто должен за них платить.

Как будет проходить сделка

Довольны ли вы своим новым районом и планами производителя микрорайона? Возможно, вам стоит подумать о заключении сделки. Но нет причин торопиться. Нет вреда и в том, чтобы все проверить. Мошенничество на основном рынке встречается гораздо реже, чем на вторичном. Но опять же, вам нужно держать ухо востро.

44. контракт с материнской компанией или дочерней?

45. будут ли деньги храниться на счете?

46. строится ли уполномоченный банковский комплекс?

47. можете ли вы воспользоваться услугами безопасных платежей?

48. каковы варианты оплаты?

49. если я решу отказаться от участия в рынке, будет ли возвращен мой депозит за бронирование?

Также рекомендуется договориться о более выгодной цене. У производителей могут быть актуальные предложения и скидки. У многих компаний также есть скидки при единовременной оплате или зачет расходов на проезд посетителей за пределы объекта.

Откуда плюс?

Конечно, это не все, что необходимо знать покупателям квартир в новостройке. В процессе изучения информации и беседы с представителем производителя могут возникнуть десятки вопросов.

Однако все возможные оттенки невозможно просто объяснить в статье. Здесь отмечены лишь основные параметры, на которые необходимо обратить внимание. Надеемся, они помогут вам сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты.

Договор купли-продажи 2019 — как это сделать и не попасться мошенникам.

Сделки с недвижимостью вызывают опасения у многих людей, ведь речь идет о больших суммах денег и высоких рисках. Существует четкая форма договора, составляемого при продаже квартиры, жилого или нежилого помещения, которая защищает интересы обеих сторон, включая продавца и покупателя. Что следует иметь в виду при продаже или покупке квадратных метров?

Какие риски несет покупатель

Самый серьезный риск при покупке квартиры — потеря после совершения сделки. Это может произойти в следующих случаях

• Ошибки на бумаге во время сделки,.
• ошибки в расчетах с продавцом, и
• появление третьего лица, претендующего на право собственности.

С третьими лицами не все так просто, если есть первые два элемента, которые брокер, несомненно, проверит. ‘Третьими лицами’ могут быть неизвестный бывший наследник, бывшая жена продавца или несовершеннолетний, чьи права были нарушены во время приватизации.

— Многие покупатели ошибочно полагают, что ждать три года после покупки нужно потому, что срок исковой давности истек и не нужно бояться ‘неизвестных’ наследников или других потенциальных собственников. На самом деле срок исковой давности исчисляется не с момента совершения сделки, а с момента, когда истец узнал о нарушении своих прав. В результате иск может «прийти» в любой момент.

Хотя полностью исключить такой сценарий невозможно, необходимо защитить покупателя. Поэтому важно знать, какие вопросы необходимо задать продавцу квартиры, чтобы убедиться, что товар не находится в зоне повышенного риска.

При поиске покупателей на начальном этапе продажи квартиры маклеры обзванивают многих собственников. Важно заранее подготовить список вопросов, чтобы ничего не забыть. Еще важнее вести картотеку информации.

Однако заметки в календаре невозможно упорядочить, и их трудно просматривать. Вместо этого предпочтительнее использовать «умную» программу, которая может делать и то, и другое. Это CRM-система, например, риэлторская программа S2 CRM, которая использует списки вопросов для записи данных следующим образом.

• Создайте список вопросов и сохраните его в системе в виде контрольного списка. Когда создается новый запрос на поиск недвижимости, он автоматически появляется в форме запроса, что позволяет брокерам держать все вопросы перед продавцом квартиры.

• Система создает карточку для каждого объекта с его описанием и настраиваемыми полями. В них можно ввести такие данные, как количество зарегистрированных владельцев, количество собственников, есть ли весы и т.д. Все это поможет вам быстро узнать подробности об объекте недвижимости и детали, которые необходимо уточнить у продавца.

Читайте, как и какую CRM выбрать для брокеров: 12 ключевых критериев

Покупка квартиры: 7 вопросов продавцу

Первое, что следует спросить у продавца квартиры, — отвечает ли недвижимость требованиям покупателя. Комнаты, этажи, тип здания, район, инфраструктура и т.д. Эти вопросы индивидуальны и здесь рассматриваться не будут. Чтобы минимизировать потенциальные риски для покупателя, целесообразно перечислить, о чем спрашивать продавца при покупке квартиры.

Собственники

Спросите, кто является собственниками продаваемой недвижимости.

• Если собственников более двух, убедитесь, что все собственники осведомлены о предстоящей сделке. В идеале следует проконсультироваться с каждым из них. Обратите внимание клиента на то, что в этом случае сделку будет проводить нотариус.
• Если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, требуется комиссионный орган.
• Риск возрастает, если собственник пожилой (старше 70 лет). После продажи он может быть признан недееспособным, и его опекун будет иметь право возражать против сделки. Как правило, в этом случае покупатель не получит свои деньги обратно. Чтобы уменьшить риск, попросите у владельца доказательства того, что он не состоит на учете в психдиспансере и не употребляет наркотики наружно.

Проверить подлинность документа, удостоверяющего личность владельца, можно с помощью онлайн-сервиса МВД России.

Если владелец сообщает, что паспорт изменился с момента покупки недвижимости, данные ранее выданного паспорта можно найти на второй странице с конца.

На второстепенной странице. Если квартира представлена «доверенным лицом», попросите поговорить с владельцем, прежде чем вносить задаток.

Квартиры от доверенных лиц часто продаются мошенниками. Если покупатель приобретает такую квартиру, попросите владельца присутствовать при сделке.

— Как обезопасить себя при заключении сделки от имени нотариуса:.

1. проверьте документы владельца

2. проверьте данные, указанные в государственном свидетельстве о праве собственности.

Если владелец не может участвовать в сделке, убедитесь в подлинности доверенности нотариуса. Определите нотариуса, указанного в доверенности, свяжитесь с ним и попросите подтвердить его подлинность.

Вы также можете проверить доверенность, воспользовавшись услугой Vice Verification Service на сайте Федеральной торговой палаты.

Кто зарегистрирован

Помимо лица, обладающего правом собственности на дом, есть еще и лицо, имеющее право пользования им. Проще говоря, лицо, которое зарегистрировано в квартире.

В идеале, все зарегистрированные жильцы должны были выехать до момента продажи недвижимости. Однако это не всегда возможно. В договоре купли-продажи должен быть установлен срок, до которого все жильцы должны быть выселены. Продавцы не обязаны выплачивать всю сумму, пока все не выедут.

Однако они могут решить вопрос в суде: закон на стороне покупателя. Однако даже после продажи недвижимости есть категории жильцов, которые имеют право на дальнейшую жизнь. Если они не выезжают добровольно, то даже по решению суда их нельзя насильно снять с регистрационного учета.

• Зарегистрированные жильцы отказываются участвовать в приватизации. Закон защищает эти «отказы по соображениям совести». Это происходит потому, что многие люди подписали заявления об отказе от участия в приватизации, будучи введенными в заблуждение. Таким образом, они имеют право проживать в квартире пожизненно, даже после ее продажи. Если такие жильцы есть, они должны добровольно выехать до сделки.
• Проживание в квартире по завещанию: квартира получена собственником по завещанию с условием, имеющим силу, что третье лицо имеет пожизненное право на проживание в квартире.
• несовершеннолетний под опекой или без родительской опеки. Эти дети могут выписаться только по просьбе родителей с согласия органов Комиссии.
• Бенефициар заработка (пожизненный контракт). Это означает, что квартира передается продавцу при условии, что предыдущий владелец, обычно пожилой человек, имеет право проживать в ней всю жизнь. При покупке такой недвижимости обязательства по ее содержанию автоматически переходят к новому владельцу.

Если человек уже зарегистрирован в одной из этих категорий, на недвижимость будет наложена плата. В этом разделе объясняется, что делать в случае возникновения задолженности.

— Может случиться так, что человека временно выселят из квартиры. Например, в период тюремного заключения, чтобы не делать больших выплат обществу. После освобождения он имеет право вновь зарегистрироваться, даже если недвижимость уже принадлежит другому владельцу.

Чтобы понять, кто прописан в квартире сегодня, а кто был прописан в прошлом, необходимо получить обширные выписки из домовой книги владельца.

Подробнее о Как купить или продать квартиру: семь шагов к сделке

Обременения

Помимо того, что квартира сдается в аренду и в ней зарегистрированы жильцы, она может иметь следующие обременения: владелец может быть обязан выплачивать арендатору арендную плату в размере 1500 евро в месяц, а собственник может быть обязан выплачивать арендатору арендную плату в размере 1500 евро в месяц. Это значительно усложняет сделку.

• Квартиры — это эскроу. Часто это ипотечные квартиры. Такая недвижимость продается только с согласия банка, и сделки могут проходить очень медленно. Однако существуют тонкие различия. Если покупатель имеет ипотеку в одном и том же банке или покупает за наличные, сделка состоится, но если банки разные, они ее не одобрят.
• Квартира сдается в аренду. В большинстве таких случаев договор аренды расторгается по соглашению сторон, и арендатор освобождает помещение до сделки. Однако по закону он не обязан этого делать и может заплатить новому владельцу за проживание в квартире до окончания срока аренды. Чтобы защитить покупателя от такого сюрприза, продавец должен предоставить письменное соглашение о расторжении договора аренды до сделки.
• Недвижимость была конфискована или запрещена к регистрации в реестре. В этом случае сделка не может состояться, и необходимо найти другую недвижимость.

Большинство индивидуальных имущественных обязательств, таких как аренда, ипотека, аренда сроком более одного года, траст и обращение взыскания на имущество, перечислены в Земельной книге.

Чтобы получить эту информацию, закажите выписку из ЕГРЮЛ, которую можно получить на сайте Росреестра или в МФЦ. Документация будет предоставлена в течение пяти рабочих дней.

Если вы не хотите оплачивать долги предыдущего владельца квартиры, проверьте, нет ли у квартиры долгов по коммунальным платежам или капитальному ремонту. Эту информацию можно получить в жилищном отделе.

Каким образом была получена квартира

Помимо договора купли-продажи, этот договор иногда называют договором купли-продажи. Помимо договора купли-продажи, это также может быть договор приватизации, пенсионный, дарственный или наследственный акт. В большинстве случаев могут быть нюансы.

• Если жилье приватизировано, уточните, не отказался ли кто-то от участия в приватизации и не зарегистрирован ли он в квартире в настоящее время. О присущих этому опасностях сказано выше. Особое внимание следует обратить на то, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации.
• Если есть пенсионный договор, убедитесь, что пенсия выплачивается. Запросите свидетельство о смерти пенсионера. Если владелец еще не снял обременение, покупатель может сам снять обременение при регистрации права собственности. Однако если жилец еще жив, обязательство по пожизненному содержанию переходит к покупателю вместе с квартирой.
• Если имущество переходит по наследству, всегда может найтись «неуправляемый» наследник, неизвестный продавцу. В этом случае некоторые эксперты рекомендуют не принимать полученный объект в наследство, так как покупатель в полной безопасности может оспорить сделку.

— Историю недвижимости можно получить, обратившись в ЗАГС, но только с 1998 года. Если квартира там не зарегистрирована, это означает, что в этот период никаких сделок или передач не происходило. Это, скорее всего, говорит о том, что недвижимость юридически чиста.

Длительность права собственности

Если квартира находится в вашей собственности менее трех лет, проясните две вещи

1. готов ли владелец объявить полную сумму договора; и 2. если в договоре купли-продажи владелец указывает только 1 миллион рублей, а не 2 миллиона, которые он ему фактически отдает, а оставшуюся сумму прописывает в отдельной сделке, выясните, готов ли покупатель к этому.

— Не советуйте покупателю соглашаться на такой договор. Если он будет аннулирован или признан незаконным, покупатель с большой вероятностью сможет вернуть себе только сумму, указанную в договоре.

2. причины, по которым владелец продает недвижимость. Все зависит от обстоятельств, даже от ответа продавца на вопрос.

Например, если он спокойно ответит, что получил квартиру в наследство от бабушки, покажите документы и объясните, что он не нуждается в жилье и хочет, например, вложить деньги в другое место. .

А если он начинает напрягаться, неохотно показывает документ, явно торопится продать — следует искать другой вариант с осторожностью: скорее всего, квартира будет приобретена незаконно и вы можете расторгнуть ваш договор. Если наследство не было получено родительским родственником, необходимо проявить определенную дотошность.

Узнать, как давно владелец владеет квартирой, можно из единого государственного реестра корпораций: если в течение одного года владелец квартиры вступил в права наследника, получил свидетельство о праве собственности и сразу же вознамерился продать квартиру, вам следует быть очень осторожным с таким объектом.

Семейное положение собственника

Важен не нынешний статус семейного положения, а то, состоял ли собственник в браке на момент продажи. Согласно Семейному кодексу, все имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью. Это означает, что муж имеет имущественный интерес в доле квартиры, даже если она зарегистрирована на имя семьи.

На практике бывшая жена продавца (или бывший сантехник) может объявиться через некоторое время и оспорить сделку. Если есть отношения с супругой, необходимо получить ее согласие на сделку.

Частично обезопасить покупателя можно, добавив в договор соответствующий пункт. Согласно ему, все возможные разногласия с бывшими членами семьи (и другими наследниками) может разрешить сам продавец. Это не устраняет полностью риск судебного изъятия, но помогает его снизить.

Вид продажи

Свободная продажа — собственник просто продает квартиру. Если все бумаги в порядке, договор может быть заключен в ближайшее время. Поэтому во многих случаях покупатели предпочитают именно этот вариант.

Если продавцу некуда переезжать, он должен купить новую квартиру в тот же день, когда продает свою старую. Такая сделка называется замещением — когда и рынок, и продажа происходят в одно и то же время и регистрируются. Покупатель ничем не рискует, но ему приходится ждать, пока продавец найдет подходящий вариант. Не всегда покупатели готовы ждать.

Читайте, как маклеры быстро продают квартиры: советы, как избежать ошибок

Поэтому, если у продавца есть альтернатива, узнайте, нет ли уже готовых вариантов. Если возможно, предложите свою помощь — это не только дополнительный доход для вас, но и может дать вам контроль над сделкой. Даже если продавец отказывается от вашей помощи, задавайте вопросы, которые помогут вам определить, насколько легка альтернатива, и спрогнозировать, сколько времени потребуется для завершения сделки.

Конечно, если покупатель готов ждать.

Иногда квартиры продаются «по лучшему предложению». В большинстве случаев это не является аукционом, но на практике так и есть. Покупатель сам решает, готов ли он связываться с аукционистом — формально или нет. Пусть он знает все замечательные оттенки и ловушки такого рода покупки.

Авторы: Анна Иванова и Дарья Милакова.