Как быстрее закрыть ипотеку: советы и лайфхаки — Никита Залицкий

О постоянном росте числа ипотечных кредитов свидетельствуют данные Министерства анализа и консультирования, которые приводит «НДВ-Супермаркет недвижимости»: по сравнению с 2021 годом количество ипотечных кредитов увеличилось на 21% и составило 89,4%. Интересен тот факт, что основная часть прироста приходится на массовое жилье.

Изменение доли ипотечных кредитов на основных рынках Старой Москвы (массовый рынок)

Старая Москва	сентябрь 2021	январь 2022	сентябрь 2022	Годовая динамика, %	Годовая динамика, %
Доля сделок	68. 4%, % Доля сделок	69. 3%, %.	89.4% 89.4%	21% 21.	20.1% 20.1% 20.1% 20.1% 20.1% 20.1% 20.1%
Транзакций нет	1 594	2 151	2 745	72. 2% Транзакция нет.	27. 6%.

Это ипотека, поддерживающая спрос на новостройки в Москве. Конечно, нестабильность в экономической и политической сферах вносит свои коррективы. Однако субсидирование ипотечных кредитов как со стороны государства, так и со стороны производителей позволяет гражданам брать кредиты на выгодных условиях.

Сниженные процентные ставки и государственная поддержка позволяют людям закрывать ипотечные кредиты с комфортными ежемесячными платежами.

Быстрое погашение ипотеки: досрочные платежи

Сегодня все банки позволяют своим клиентам досрочно погашать ипотечные кредиты. Практика материальных и традиционных ограничений существует уже давно. Это делает выгодным досрочное погашение ипотеки. Давайте обсудим это подробнее.

Основные правила досрочного погашения:

1. Целесообразно сначала произвести досрочное погашение. Предположим, вы взяли ипотечный кредит на 15 лет. Наилучший вариант — сделать как можно больше досрочных выплат в первые пять лет. Но почему; программы выплат по ипотеке разработаны таким образом, что заемщик сначала выплачивает проценты по ипотеке после собственного капитала. Поэтому лучше всего уменьшать собственный капитал путем внесения досрочных платежей на начальном этапе, так как проценты накапливаются именно там.

В редких случаях вам придется идти в банк и подавать заявление лично. Например, ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 50 000 рублей; вы планируете выплачивать 63 000 рублей; вам необходимо подать заявление на частичное досрочное погашение в размере 13 000 рублей; вам необходимо выплатить проценты по ипотеке; вам необходимо выплатить проценты по ипотеке; вам необходимо выплатить проценты по ипотеке; вам необходимо выплатить проценты по ипотеке.

Пример расчета № 1.

Чтобы рассчитать его, возьмем ипотеку на сумму 5 000 000 рублей на 20 лет под процентную ставку 9,5%, предполагая наличие 200 000 рублей. Эти средства могут быть добавлены в первый месяц. Они используются для уменьшения собственного капитала и сокращения срока кредита.

Для расчета используйте калькулятор досрочного погашения (с этого момента расчет ипотеки приближается и основан на гипотетической ситуации).

Досрочное погашение может снизить общую стоимость кредита на 993, 213 кул. руб. Другими словами, 200, 000 рублей, выплаченные в первый месяц, позволяют сэкономить почти 1 миллион рублей. При этом срок кредита сокращается на 25 месяцев.

Примеры расчета цифр.2

Например, как и в первом примере, сделать один большой платеж может не получиться. Однако предположим, что у вас есть роскошь преодолеть 6, 000 рублей в месяц. Условия остаются прежними: 5, 000, 000 рублей, процентная ставка — 9,5%, срок — 20 лет. Однако в этом сценарии вы будете преодолевать 6, 000 рублей в месяц в течение первых пяти лет.

Воспользуйтесь кредитным калькулятором.

Регулярные переплаты всего в 6, 000 рублей в первые пять лет могут снизить общую стоимость кредита на 1, 303, 088 рублей. Другими словами, потратив 360 000 рублей, вы экономите 943 088 рублей. При этом срок кредита сокращается на 35 месяцев.

Вкратце:.Досрочное погашение части ипотечного кредита приводит к снижению процентов. Чем раньше вы это сделаете, тем больше будет экономия.

Как найти средства на досрочное погашение: ТОП-5 лайфхаков

Частичное досрочное погашение ипотечного кредита — это, безусловно, значительная сумма. Но где найти деньги, если ваши ежемесячные платежи и так завышены, чтобы дышать свободно? Есть несколько способов, о которых мы можем поговорить с вами в ближайшее время.

Лайфхак №1: налоговые вычеты

Для кого это выгодно? Получателям всех доходов, облагаемых подоходным налогом (13%). Например, работники и зарплаты.

По закону, заемщики могут ежегодно претендовать на два вида налоговых кредитов

• Недвижимость. Заемщик может вернуть 13% от стоимости дома. Однако его стоимость ограничена 2 000 000 рублей. А если приобретается квартира за 5 000 000 рублей, то налоговый вычет снова не может превышать 260 000 рублей в год. Кроме того, общая сумма налоговых вычетов не может превышать 2 000 000 рублей.
• от процентов, уплаченных за ипотеку. В этом случае заемщик может получить 13% от суммы с потолком в 3 000 000 рублей. Это означает, что даже если вы переплатите 3, 500, 000 рублей, то одновременно получите до 390, 000 рублей. Общая сумма скидки также ограничена 3 000 000 рублей.

При оформлении налоговых скидок заемщики могут столкнуться с некоторыми ловушками. Но не бойтесь, они касаются не всех.

Недвижимость, приобретенная до 1. 01. 2014 года. В этом случае вы получите скидку на недвижимость и на причитающиеся проценты. Однако она не ограничивается суммой.

Вопрос: Я приобрел четыре квартиры стоимостью 5 000 000 рублей каждая. Могу ли я претендовать на налоговый вычет?

ОТВЕТ: Да. По каждой квартире вы можете получить 13% от ее стоимости и 13% от суммы долга, если квартира зарегистрирована на другое имя. Однако общая сумма выплат все равно не превысит 2 000 000 и 3 000 000 рублей соответственно.

Лайфхак №2: экономия на страховке

Для кого подходит? Всем заемщикам.

Страхование является обязательным условием для прекращения ипотеки. Однако не обязательно каждый год продлевать договор с одной и той же компанией. Мы живем в рыночной экономике, где принято бороться с клиентами.

Поэтому после первого года страховой взнос пересчитывается и переходит в другую компанию. Вам гарантированно предложат лучшие условия, но не соглашайтесь сразу. Возьмите распечатанную копию нового расчета и вернитесь в старую компанию.

Скорее всего, они предложат вам еще более выгодные условия, чтобы сохранить своих клиентов.

Однако это еще не все. При досрочном погашении вы можете получить частичный возврат премии. Здесь тоже есть оттенки серого. При досрочной оплате в начале года вы получите большую часть премии.

Лайфхак №3: материнский капитал

Для кого это подходит? Семьям с детьми, которые еще не использовали материнский капитал.

Сегодня россияне могут дождаться выплаты 524 500 рублей за первого ребенка и 168 600 рублей за второго. Сертификаты можно использовать и для досрочного погашения. Однако здесь есть свои нюансы:.

• У ребенка должна быть доля в квартире, на покупку которой потрачен материнский капитал.
• Если недвижимость, приобретенная на средства материнского капитала, продается, детям должна быть предоставлена доля в отдельной недвижимости.

Пенсионный фонд или отделение банка могут подать заявление на погашение ипотеки за счет средств материнского капитала.

Одно «но» — материнский капитал можно использовать только для уменьшения платежей. Но есть и преимущества — уменьшая платежи, вы можете ежемесячно делать небольшое досрочное погашение, регулируя срок кредита и проценты.

Лайфхак №4: субсидии и выплаты

Кому подходит: многодетным семьям с тремя и более несовершеннолетними детьми.

Для многодетных семей предусмотрена субсидия в размере 450 000 рублей. Она может быть использована для частичного досрочного погашения ипотечного кредита. Обратите внимание, что субсидия может быть потрачена только на покупку недвижимости или земли.

Здесь есть важное условие — один из детей должен родиться после 1 января 2019 года.

Лайфхак №5: рефинансирование ипотеки

Рефинансирование — это возможность существенно сэкономить при заключении новой ипотечной сделки. Предположим, банк предложил процентную ставку 13%, вы согласились и получили кредит. Однако затем центральный банк изменил базовую ставку, и другой банк начал выдавать ипотечные кредиты по ставке 7%. Этой разницей вы можете воспользоваться.

Процесс рефинансирования максимально прост. Вы подписываетесь на сделку, получаете средства и используете их для погашения существующей ипотеки. Затем вы продолжаете вносить платежи в другой банк на новых условиях.

Обратите внимание! Если вы хотите рефинансировать свою ипотеку, вам придется подготовить коммерческое предложение и собрать полный пакет документов, что будет стоить вам времени и денег. Однако если вам осталось выплачивать ипотеку всего несколько лет, то, скорее всего, рефинансирование жилья не имеет смысла.

Что можно сделать ещё?

Конечно, есть еще много способов найти дополнительные деньги, чтобы выплатить ипотеку раньше. Не стоит говорить о том, чтобы устроиться на работу на неполный рабочий день, смириться с морскими путешествиями и купить новый телефон. Есть более человечные варианты, чтобы вам не было так тяжело, когда вы выплачиваете ипотеку.

1. Продайте ненужные вещи. Почти в каждом доме есть бытовая техника, которой все пользуются не чаще одного раза в год. Есть талантливый кухонный комбайн, который собирает пыль в углу, велосипед, который бегает, старый компьютер, который грустно выглядит на заднем плане. Не поленитесь и продайте их через интернет. Соберите все ненужные предметы вместе, и вы сможете получить от 30 до 50 000.
2. Найти арендаторов. Это вариант для людей, которые до покупки собственного жилья жили в другом месте. Например, у родителей или в общей квартире. Да, возможно, вам придется некоторое время терпеть эти хлопоты. Однако средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в западном районе бывшей Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость»). Например, вы можете снять новую квартиру на год и вносить частичные досрочные платежи в размере 50 000 рублей в месяц; при ипотеке на 5 000 000 рублей под 9,5% годовых на 20 лет общая стоимость кредита составит 2 462 140 рублей, а срок погашения сократится на 5,5 лет. Нет плохого обменного курса, не так ли?

Когда невыгодно быстро гасить ипотеку?

Предположим, у вас есть крупная сумма денег. Соблазн досрочно погасить ипотеку велик, но не всегда интересен. Особенно в таких условиях, когда ставка по депозиту выше, чем ставка по кредиту. Особенно это касается тех, кто смог получить семейную ипотеку, сельскую ипотеку или другие льготные ипотечные кредиты.

В феврале 2022 года крупное изменение процентных ставок центрального банка предложило банкам невероятные процентные ставки по депозитам — до 20%. В таких условиях имеет смысл положить деньги на депозит, заработать и использовать эти деньги для досрочного погашения ипотеки. Сейчас, конечно, ситуация с депозитами изменилась.

Однако, если ситуация повторится, сделайте приблизительный расчет. В этом случае вы не получите выгоды, но сможете быстро принять выгодное решение. Таким образом, вы сможете определить подходящий момент для правильного выбора.

Получите семейную ипотеку в ВТБ:.

• Сумма кредита — 2. 400, 000 руб.
• Аванс — 600, 000 рублей.
• Процентная ставка — 5. 7%.
• Срок — 20 лет.

Без частичного досрочного погашения переплата составит 1, 627, 680 рублей. Красивая копейка стоит половины квартиры. Чтобы уменьшить сумму, целесообразно воспользоваться досрочным погашением.

Например, есть 300, 000 рублей. Их можно сразу использовать для погашения ипотечного кредита, но при высоких ставках по депозитам целесообразно увеличить сумму.

Давайте вернемся к марту 2022 года. Это связано с тем, что Центробанк может снова изменить ключевые ставки, чтобы спасти сбережения россиян от инфляции. Теперь рассмотрим вклады банка «Ренессанс Кредит».

Действовала специальная процентная ставка 20 % в год: если вы положили 300 000 на 181 день, то через полгода могли снять 329 753 тр. Вернемся к компьютеру для подготовки ипотеки.

• Если вы сразу потратите 300 000 рублей на погашение ипотеки, то сможете уменьшить переплату на 528 287 рублей.
• При сумме вклада 329 753 рубля общая стоимость кредита снижается на 552 488 рублей.

Это не так много, но это преимущество. Чем больше сумма, тем больше экономия.

Резюмируем

Как же погасить ипотечный кредит как можно быстрее? Конечно, такая идея должна заинтересовать каждого, кто недавно стал гордым обладателем новой квартиры. Вкратце, чтобы как можно быстрее расплатиться с банком:.

— Использовать дополнительные деньги для досрочного погашения кредита, начиная с первого месяца.

— Не забывайте о государственной помощи, включая налоговые скидки

— Следите за кредитными организациями для рефинансирования и банковских вкладов.

Предлагаемая программа погашения кредита

Если вы хотите знать, как быстрее погасить ипотеку, то все очень просто. Если вы хотите быстрее закрыть кредит, вам нужно быстрее его выплачивать. При оформлении ипотечного кредита заемщику предоставляется график платежей, которого он должен придерживаться. Согласно этой программе, он ежемесячно вносит на счет определенную сумму.

Обычное погашение включает продление бремени на 15-25 лет, хотя некоторые люди берут ипотеку на срок до 30 лет. Однако вы не обязаны следовать графику погашения. Можно платить быстрее и вносить более быстрые платежи. Тогда ипотека может быть погашена быстрее.

В большинстве случаев ипотечные кредиты погашаются равными ежегодными платежами. Мы придерживаемся именно такого графика.

Предположим, наш потенциальный заемщик взял ипотечный кредит на сумму 3 000 000 рублей (очень большой кредит) и договор с банком был заключен на 15 лет под процентную ставку 11% в год. В этом случае (с помощью Кредитного ипотечного калькулятора):.

• Ежемесячный платеж — 34.097 рублей,.
• переплата по процентам — 3,137,000 рублей.

Несмотря на низкие процентные ставки, переплата по ипотечному кредиту всегда важна. Как показано в примере, заемщик платит даже больше процентов, чем получил по кредиту. Это означает, что эти деньги можно было бы использовать для покупки двух аналогичных квартир. Поэтому вполне естественно желание сэкономить.

Частичная подготовка

Все это банально. Если вы хотите быстрее закрыть ипотеку, ищите дополнительные источники дохода и кладите все «дополнительные» средства на кредитный счет. По закону заемщики могут частично погашать кредит досрочно, хоть каждый месяц.

Это значит, что если по графику вы должны платить 34, 097 рублей (как в расчете выше), вы можете положить больше 40, 000 и использовать излишек для уменьшения своего капитала. И за это накапливается прибыль. Чем меньше капитал, тем меньше переплата.

Минус в том, что каждый раз, когда предстоит частичное закрытие, заемщику приходится идти в банк и писать заранее. Это не очень удобно, поэтому Сбербанк упростил процесс — это можно сделать через Сбербанк Онлайн. Это удобно, так как заемщик может пойти в ипотечный банк и оформить все заранее.

Возможно, другие ипотечные банки последуют их примеру и облегчат жизнь заемщикам.

Большинство банков требуют, чтобы заемщики подавали заявление на частичное досрочное погашение не позднее чем за 14 дней до ближайшей даты окончания срока кредита. В эту дату закон вступает в силу.

Расчет выгоды от частичного погашения

Предположим, потенциальный заемщик решает воспользоваться возможностью частичного погашения, чтобы быстрее выплатить ипотечный кредит. В дополнение к основному ежемесячному платежу каждый квартал добавляется еще 20 000 рублей.

Обычно банк меняет программу погашения, уменьшая ежемесячные платежи, но не меняет период погашения. Очень немногие компании позволяют сделать наоборот — уменьшить срок и сохранить сумму погашения.

Наконец, рассмотрите первый вариант — сохранить срок — потому что банкам почти всегда разрешается

Заемщики начали делать это вскоре после подписания ипотечного договора. Другими словами, первое частичное досрочное погашение было произведено через три месяца после подписания договора с банком. Рассмотрим вышеприведенный пример, т.е. ежемесячный платеж 34, 097 и переплата 3, 137, 000. Какими мы будем через год и как изменится программа:.

В течение года происходит четыре досрочных погашения, и ежемесячный платеж уменьшается с 34, 097 до 33, 181 рубля, то есть примерно на 1, 000 рубля.

• В конце второго года выплаты снижаются до 32, 219.
• В конце третьего года — 3113,.
• В конце пятого года — 29129,.
• В конце десятого года — 22322. Заемщик принимает решение о частичном погашении кредита за счет средств, сэкономленных от ежемесячных платежей.
• К концу 12-го года ежемесячные платежи уменьшаются до 15,726.
• К концу года 13-10 704. Досрочное погашение требует 212, 400 рублей. Эти деньги можно сэкономить за счет снижения ежемесячных платежей в последние годы.

В результате платежи сокращаются на два года, и человек уменьшает переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. В целом, такая система не особенно хуже для бюджета. Дополнительные расходы составляют примерно 6, 500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма назначается все больше и больше.

Материнский капитал и как быстро погасить ипотеку с детьми

Во время кредита почти всегда есть дети, так как обычно это молодые люди или семьи, которые получают ипотеку; к 2020 году материнский капитал будет предоставляться семьям уже с одним ребенком (рожденным после 1 января 2020 года). Полученную субсидию в размере 466, 000 рублей можно будет использовать для частичного досрочного погашения ипотеки.

• В первые два года семья платит 34, 097 рублей в месяц.
• С третьего года частичное погашение кредита материнским капиталом снижает платежи до 28, 474, то есть до существенной суммы в 5, 600 рублей. Если этот излишек использовать для регулярных частичных погашений, то срок погашения можно сократить примерно на два года.
• Пусть семья больше не делает никаких погашений, но через три года (в конце пятого года ипотеки) появляется еще один ребенок, который имеет право на получение дополнительного макпитала в размере 150 000 рублей. Выплаты сократятся до 26 420
• Поскольку семья решает завести третьего ребенка, по новому закону ей полагается 450 000 рублей, которые можно потратить на досрочное погашение ипотеки, при условии, что третий ребенок родится после 10 лет выплат. При этом ежемесячный платеж снижается до 16, 634 рублей.

Уменьшив ежемесячные платежи хотя бы частично досрочным погашением при более низкой процентной ставке, можно значительно сократить срок погашения.

Использование налоговых вычетов

Рассматривая способы более быстрого и выгодного погашения ипотеки, нельзя не указать на возможность получения налоговых вычетов. Каждый, кто покупает недвижимость, по закону имеет право на возврат уплаченного им подоходного налога. В случае с ипотекой учитывается не только цена недвижимости, но и проценты, выплаченные банку.

Подробнее о налоговых скидках читайте в материале — Налоговые скидки на недвижимость: как вернуть до 1, 300, 000 рублей.

• Максимальная налоговая скидка при ипотеке составляет 260 000 на саму квартиру и 390 000 на проценты, уплаченные банку.
• Такую же сумму можно вернуть в виде 13% от стоимости квартиры, но уплаченных за пределами максимального лимита.
• Если заемщик покупает квартиру стоимостью 3 300 000 рублей и выплачивает 3 130 000 рублей процентов, он может вернуть 13% от этих сумм, то есть лимит 260 000 на саму квартиру и 390 000 на проценты.

Возврат облагается подоходным налогом, который платит заемщик. Например, если его зарплата составляет 80, 000 в месяц до вычета налогов, то в том году он получил 1, 004, 000 рублей. С этого дохода он заплатил 135, 200 подоходного налога по ставке 13%. Эти деньги можно вернуть, обратившись в Федеральную налоговую службу.

Возвращать можно каждый год до тех пор, пока вы не получите право на стирание максимального лимита. В нашем случае это 260, 000 + 390, 000, то есть 650, 000 рублей. Кроме того, при получении скидки, вы должны использовать ее для частичного закрытия кредита.

Если ипотека была оформлена на члена семьи, то налоговый вычет могут получить оба заемщика.