‘Цена является неотъемлемым условием договора купли-продажи. Уменьшение цены является отступлением от фактической цены и делает сделку недействительной. И продавцу, и покупателю наносится ущерб.
В налоговой службе работают очень умные люди. Комиссия прекрасно знает схему продажи квартир по одной и той же цене, потому что продавцу приходится подавать декларацию, даже если налог нулевой.»
(Юлия Мельникова, директор агентства недвижимости «Сестра», об обычной ошибке при покупке недвижимости в России.
Нюансы
Сделка является недействительной, если
- она противоречит основам правопорядка или нравственности (статья 169 Гражданского кодекса РФ); и
- заключена недееспособным гражданином (статья 171 Гражданского кодекса Российской Федерации); или
- заключен с участием лиц, не достигших 14 лет (статья 172 Гражданского кодекса РФ); и
- ограничивает ответственность за умышленное нарушение обязательства (часть IV статьи 401 ГК РФ); и
- является отличной сделкой или виртуальной сделкой (статья 170 Гражданского кодекса). Виртуальные сделки могут иметь место только для видимости (например, человек накапливает долги, не забирает квартиру и дарит ее близкому родственнику, но продолжает пользоваться жилой площадью). виртуальные сделки совершаются для прикрытия другой договоренности (сумма недвижимости была занижена в договоре купли-продажи, чтобы заплатить меньше налога).
- вид сделки нарушен или зарегистрирован не так, как предусмотрено — например, договор займа был не письменным, а устным, как того требует закон (статья 820 Гражданского кодекса)
- В других случаях. Например, законы о дарении, где дарственная классифицируется только для одного лица после того, как дарственная становится недействительной. Или договор траста, где управляющий вступает во владение имуществом через определенный период времени.
В сомнительной сделке доказательства должны быть признаны недействительными. Для этого такой договор должен нарушать права или законные интересы лица, оспаривающего сделку. Например, договор был заключен под угрозой или заинтересованное лицо было обмануто. Это должно быть доказано в суде.
Факты
Аннулировать можно не только всю сделку, но и отдельные ее части. Например, в договорах аренды есть пункты, освобождающие владельца от ответственности в случае наводнения. Арбитраж может признать этот пункт недействительным, если по вине владельца и произошла чрезвычайная ситуация — не была отремонтирована крыша.
В результате арендатор взыскивает ущерб с арендодателя.
Формулировка закона позволяет понять, является ли сделка недействительной или оспоримой. Если о сделке говорится, что она недействительна, то она является оспоримой. Если сказано, что сделка может быть признана судом недействительной, то она является ничтожной.
Оспоримая сделка
После расторжения договора, даже если он заключен с некоторым обманом, договор может быть принудительно исполнен сторонами, если ни одна из сторон не подала в суд иск о признании его недействительным. Заинтересованные стороны также должны подать такой иск.
Такое принудительное исполнение договора не противоречит закону. Другими словами, недействительная сделка — это договор или односторонняя сделка, которая, хотя и нарушена, но в некоторых случаях может иметь правовые последствия в месте ее исполнения.
В этом случае стороны оставляют за собой право на судебную защиту своих интересов. Примером может служить ситуация, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет заключил важную сделку. Однако родители не дали своего согласия.
С юридической точки зрения, имеет место нарушение закона, и родители имеют право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Однако они не имеют права подавать иск и поэтому санкционировали сделку. Такой характер означает, что сделка по расторжению договора является относительно оспоримой сделкой.
Разновидности оспоримых сделок
Поэтому законодатели предоставят гражданам и юридическим лицам возможность самим решать, нужно ли им обращаться в суд для защиты своих интересов, а стороны сами решат этот вопрос. Оспоримые и недействительные сделки можно разделить на виды по основаниям. Перечень этих причин приведен в Положении.
Гражданский кодекс рассматривает оспоримую сделку как состоявшуюся сделку.
Ничтожные сделки
Как уже упоминалось, существует два вида сделок, которые могут быть признаны недействительными. Это оспоримые и ничтожные сделки. Разница между ними заключается в том, что последняя считается абсолютно недействительной с момента немедленного арбитражного разбирательства. Это приводит к серьезному нарушению принципов гражданского права.
Одобрение сделки требуется как ничтожной, если ее совершение и последующее исполнение грубо нарушают не только права отдельных граждан, но и интересы общества в целом. Такие сделки не могут подчиняться воле участников, как в случае с отменой, поскольку противоречат сложившейся системе ценностей общества.
Виды ничтожных сделок
Перечень таких сделок определяется законом. К ним относятся сделки.