10. Понятие жилых и нежилых помещений. Порядок перевода жилых помещений в нежилые

Одним из ключевых понятий в этой области является определение «недвижимости». Статья 130, раздел 1 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к недвижимости участки, тесно связанные и сопряженные с землей, участки недр, то есть объекты, которые не могут быть перемещены без разрушения. Это правило включает в себя здания, сооружения и объекты незавершенного строительства.

• Здания являются результатом строительства и представляют собой трехмерные подземные и/или подземно-секционные системы. К ним относятся помещения для проживания и/или деятельности людей, технические сети, технические системы и технические системы для производства и хранения продукции. Статья 2(2)(6) вышеуказанного регламента.
• Структура гласит, что структура — это трехмерная, плоская или линейная структурная система, состоящая из земли, поверхности и/или под землей, состоящая из опор и окружающей конструкции, в результате чего структура состоит из различных производственных процессов, хранения продукции, распределения людей и товаров. Подпункт 23п. статьи 2(2) Правил.

Значение термина «здание» остается открытым. Путем совместного анализа нормативной базы, регулирующей взаимодействие этих «сооружений» и «строительства», термин «сооружение» характеризуется следующим образом

• Сооружение — это любая конструкция, созданная методом строительства и тесно связанная с поверхностью земли.
• Помещение, согласно подпункту, имеет конкретное назначение и является частью здания или количеством конструкции, примыкающей к структурной конструкции. 14 п. 2 Правил.

Все объекты недвижимости данного типа могут быть классифицированы по различным основаниям (табл. 1).

Таблица 1.

Формы собственности	По отраслевой принадлежности	Степень готовности к эксплуатации	Назначение
Частная	Промышленность	Комиссия	Жилье
Общественные	Строительство	Строящиеся объекты	Коммерческие
Коллективные	Рекреационные	Требует реконструкции	Начальные школы
Государственные учреждения	Жилые и коммунальные	Не используется	Специальный

Объекты данного вида собственности также имеют определенные специфические черты (табл. 2).

Таблица 2.

Характеристики жилых домов	Характеристики нежилых помещений
Пригоден для постоянного проживания и соответствует всем техническим и санитарным нормам.	Непригоден для постоянного проживания и не соответствует санитарным и техническим нормам дома.
Имеет необходимые для проживания коммуникации.	Коммуникации частично или отсутствуют.
Используется только для гражданской жизни.	Может использоваться в коммерческих целях.
Наличие зарегистрированных граждан.	Отсутствие зарегистрированных граждан.
Включена в жилой фонд.	Включено в нежилой фонд.

Общие для обоих типов помещений:.

• Они являются недвижимостью.
• Они тесно связаны с участком, на котором расположены.
• Изоляция.
• Долговечность.
• Уникальность.
• Разнообразие.
• Материал.
• Форма ценности.
• Невозможность перемещения в пространстве.

Можно ли изменить назначение дома?

Согласно статьям 671(2) и 288(3) Гражданского кодекса Российской Федерации, дом предназначен только для использования гражданами. Согласно статье 288(3) Гражданского кодекса Российской Федерации, дом предназначен для использования только в качестве жилья; использование в иных целях (например, под офисы) допускается только после перевода в статус «нежилого» в соответствии со статусом «нежилого». Конкретная процедура.

Однако существуют исключения.

Стоит упомянуть положения. Статья 17(2) Жилищного кодекса Российской Федерации по-прежнему разрешает использовать дом для профессиональных целей, при условии, что права других жильцов не ущемляются и соблюдаются все необходимые условия.

Например, адвокат может, в соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 21 Федерального закона 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности в Российской Федерации», использовать для оказания услуг помещение, принадлежащее ему или его семье.

Однако это индивидуальный случай. Как правило, диетология запрещает использовать дом не по назначению. Поэтому закон в значительной степени исключает случаи, когда жилой дом может иметь нежилое назначение.

Какие помещения нельзя использовать в качестве фонда жилья?

С точки зрения закона, правовой статус жилых помещений в нежилых помещениях исключается. Согласно юридическому определению термина «жилое помещение», одним из его непосредственных признаков является наличие зарегистрированных граждан, проживающих на данной территории. Напротив, нежилая недвижимость не может быть юридически признана жилым помещением.

Поэтому зарегистрироваться для проживания в нем юридически невозможно. В этом заключается основное отличие нежилой недвижимости от жилой.

Данное правило определено постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года.713 За отсутствие регистрации могут быть возбуждены дела об административной ответственности. На сегодняшний день закон не предусматривает статуса постоянного места жительства в нежилом здании.

Допустимо ли отличие между наименованием сооружения и его применением?

На практике возможна ситуация, когда часть здания имеет несуществующее назначение: бары, магазины, парикмахерские и кафе на первом этаже и в подвале здания предназначены только для коммерческих целей. Поэтому они не могут иметь статус «жилого помещения».

Прежде чем приступить к эксплуатации проекта, владелец должен пройти процедуру перевода дома в нежилой фонд.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального жилищного кодекса РФ, дом может быть нежилым в нежилом помещении при соблюдении следующих условий

• если он имеет отдельный, задний вход, является
• он не является частью дома, и
• в нем никто не проживает, и
• отсутствует обременение.

Также должно быть организовано общее собрание собственников, чтобы помочь поддержать квартиры, расположенные ближе всего к нежилому помещению. Это правило установлено Федеральным законом от 29 мая 2019 года 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».

Общее количество голосов «за изменение правового статуса помещения» в ходе съезда должно превышать половину.

Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?

Для облегчения понимания различий, они представлены в виде таблицы (Таблица 3).

Таблица 3:.

Жилая недвижимость	Нежилая недвижимость
Поддерживать технические и санитарные нормы дома (достаточная площадь, особые санитарные условия, шумовое загрязнение, теплоизоляция, освещение и качество воздуха, технические нормы, противопожарные нормы).	Необходимые условия для гражданских жилищ частично или полностью отсутствуют.
Коммуникации (дренаж, вентиляция, водоснабжение, электро- и газоснабжение).	Коммуникации частично или полностью отсутствуют.
Коммерческое использование возможно только в исключительных случаях (адвокатские конторы).	Разрешенное коммерческое использование.
Возможность регистрации граждан.	Граждане не допускаются.

Были рассмотрены основные особенности правового статуса жилой и нежилой недвижимости. Несмотря на то, что некоторые вопросы остаются нерешенными до сих пор, законодательство в жилом секторе является одним из самых прогрессивных и позитивных.

Апартаменты vs жилые помещения

Наш эксперт ЕленаШерешовец рассказывает, что квартиры не считаются жилыми помещениями. Ответ на вопрос «почему» и перечень основных отличий квартир от жилых помещений вы найдете в видео ниже.

Отличие № 1 – термин из гостиничного бизнеса

Квартиры — это нежилые помещения. Определяются только в правилах гостиничного бизнеса.

• Сьюты,.
• Сьюты,.
• Люкс,.
• Полулюксы,.
• Студия.

Указанные типы комнат не предназначены для постоянной регистрации, а только для временного пребывания.

Отличие № 2. Не действуют стандарты для жилых помещений

Квартиры не обязаны соответствовать стандартам, разработанным для жилых помещений. Например, уровни шума (СП 51. 13330. 2011), модели городской плотности (СП 42. 13330. 2011) или стандарты, предусматривающие установку необходимой инфраструктуры.

Отличие № 3. Два варианта управления

Если в жилом помещении все чисто, существует два варианта управления квартирой

1. подрядчик продает квартиру, но коммунальное имущество никому не принадлежит; или 2. подрядчик продает квартиру, но коммунальное имущество никому не принадлежит.

В этом случае, по аналогии с положениями Федерального жилищного кодекса РФ, данное имущество становится общей собственностью собственников квартиры. По аналогии с Жилищным кодексом, собственники многоквартирного дома собираются на общее собрание собственников, чтобы избрать управляющую компанию, обсудить существенные условия договора управления и приступить к управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Собрание Верховного суда РФ в своем решении № 64 от 23. 07. 2009 года утвердило это соотношение.

При первом варианте управления не все статьи Жилищного кодекса РФ действуют по аналогии. Например, статья 158 ЖК РФ предусматривает, что если собственник не установил требование, то оно должно быть утверждено органом местного самоуправления, так как у МСУ нет обязанности или компетенции определять требование по нежилому помещению.

2. подрядчик продает квартиру и содержит места общего пользования как свою собственность.

Если все места общего пользования остаются в собственности подрядчика, то выбор органа управления и всех важных условий договора остается за ним. Собственник оказывается перед неправомочным решением и не имеет выбора.

В данном случае статья 7 Закона «О жилье и благосостоянии» не выполняется. Это объясняется тем, что пропорция закона недопустима, если она противоречит характеру отношений.

Решение Костинского районного суда г. Сочи от 15 июля 2011 года, в котором указанное помещение (квартира) «…. . не может быть расценено судом как место жительства в соответствии с законом о квартире в соответствии с действующим законодательством РФ». Комната. Она расположена в жилом помещении».

ФАС Уральского округа также отметил, что «гостиница не относится к помещению в жилой охранной зоне и в жилом районе» (дело А50-3584/ 2010 от 23. 08. 23. 09-5956/10-С6 от 23. 08. 2010).

Отличие № 4. Налоговое обременение

Во многих случаях владельцы, купившие квартиру, удивляются, когда узнают, что, согласно разделу 401(1) Налогового кодекса, квартира классифицируется не как дом, а как любая другая нежилая недвижимость. Поэтому, согласно положениям, согласно разделам 403(3) и (4) Налогового кодекса, к нежилой недвижимости не применяются налоговые льготы с другими скидками.

Судебная практика относительно правового статуса апартаментов противоречива. Например, до сих пор можно встретить термин «жилая квартира» в судебных решениях, например, в назначении суда апелляционной инстанции Воронежского областного суда от 19 ноября 2013 года: 33-5878. закон не признает такого понятия.

Определение понятий: что это такое?

Жилье: жилье — особо важный вид собственности, гарантирующий жилищные интересы россиян.

Формулировка категорий описана в действующем законодательстве.

• 558 Конституции России и Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), ст.
• п.2, ст. 15 Закона РФ.

558 Гражданского кодекса РФ. Характеристика продажи жилья

1. Существенным периодом раздела жилого помещения, квартиры, дома или квартиры с лицами, сохраняющими право пользования участком после покупки покупателем, является составление списка этих лиц путем определения их права пользования продаваемым жилым помещением. .
2. Договоры купли-продажи жилых помещений, квартир, домов или участков подлежат государственной регистрации и рассматриваются с учетом времени этой регистрации.
3. Характеристики рынка и продажи жилья, подлежащего отнесению к домам экономического класса, определяемые уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, устанавливаются законом.

Дом — это изолированная часть здания, относящаяся к недвижимости и гарантирующая условия для постоянного проживания в течение всего года. Условиями отнесения участка к дому является соблюдение санитарных, градостроительных, технических и противопожарных норм, необходимых для комфортного и безопасного проживания граждан.

Нежилые участки — это участки, относящиеся к нежилому фонду и используемые в культурных, коммерческих, лечебных, бытовых или административных целях. Эти участки являются частью здания (жилого или нежилого), но не используются в качестве жилых помещений.

Нежилая недвижимость не является частью общей собственности владельца квартиры.

В чем различия?

Разница между жилыми и нежилыми объектами заключается в назначении объекта. Жилые участки используются в качестве постоянного места жительства, в отличие от нежилых участков, предназначенных для коммерческих целей. Они используются для хранения материалов и товаров, торговли, управления и создания общественных организаций.

Жилые помещения — по основному назначению жилое помещение, резиденция или частный дом должны находиться в жилом районе и в хорошем техническом состоянии. Конструкция здания должна обеспечивать безопасность жильцов жилища и не иметь повреждений или непригодности.

Признаки, характерные для каждой из категорий

Таким образом, основные признаки, которые отличают их друг от друга и что они собой представляют.

Дома характеризуются теми особенностями, которые позволяют нормально жить в этих объектах недвижимости.

• Неподвижный характер недвижимости,.
• наличие комнат, наличие
• наличие вспомогательных помещений для обеспечения повседневной жизни и других потребностей жителей.
• Если количество этажей превышает 5, здание оборудовано лифтами
• Изоляция здания с выходом на общественные пространства — коридоры, лестницы, дворы
• Обеспечение дома необходимыми вспомогательными помещениями для обслуживания.

Согласно статье 16 Федерального жилищного кодекса РФ, жилое помещение или определенный элемент жилого помещения, комната или квартира (или их часть) признается значимым видом жилого помещения.

Классификация жилых помещений позволяет провести различие между постоянным и временным (непостоянным) использованием в качестве жилых помещений. К первому виду относятся жилые помещения, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, а также жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или принадлежащие товариществам собственников жилья или жилищным кооперативам.

Вторая категория представлена арендуемыми, сдаваемыми в поднаем, общежитиями и служебными помещениями, которые должны быть освобождены по истечении определенного срока.

Элементы нежилой части жилого дома или нежилого комплекса характеризуются

• признаками их обособленности, их
• Их связь с объектом недвижимости; и
• Назначение — для обеспечения общественной или производственной цели, не для жилого использования
• Расположение — в пределах жилого или нежилого здания, отличное от здания
• Пригодность для использования в соответствии с нормативными требованиями.

Как и в случае с жилыми помещениями, нежилые помещения должны быть зарегистрированы как недвижимость. Эти объекты недвижимости предназначены для использования в качестве отдельных единиц или для удовлетворения потребностей основного объекта. Основная категория нежилых помещений, таких как поликлиники, включает в себя лечебно-диагностические лаборатории, химико-биологические лаборатории и физиотерапевтические кабинеты.

Основные функции амбулаторий обеспечиваются вспомогательными помещениями, такими как раздевалки, коридоры, туалеты и вестибюли. В арендуемых помещениях имеются и другие вспомогательные, обособленные пространства, назначение которых отличается от основной направленности ряда нежилых помещений. К ним относятся торговые киоски для подрядчиков, аптеки и другие помещения.

Из чего складывается общая площадь для обоих видов недвижимости?

Площадь является ключевым параметром при технической инвентаризации и статистическом учете обоих видов недвижимости в Российской Федерации. Коммунальные, арендные и ремонтные расходы также рассчитываются на основе значения этого показателя.

Общая площадь характеризует масштабы жилищного строительства в стране и является основой для определения налога на имущество и других налогов.

В Директиве по учету работы жилищного фонда России (Приказ Министерства дорожного хозяйства РФ № 37 от 8 апреля 1998 года) предусмотрено, что.

• Площадь квартиры включает в себя площадь всех жилых и вспомогательных помещений, в том числе балконов, неотапливаемых кладовых, лоджий, веранд и подъездов. Вспомогательные помещения объединяют или разделяют туалеты, ванные комнаты, кухонные зоны, коридоры и встроенные шкафы.
• Для жилых домов — это общая площадь отдельных квартир.
• Общая площадь жилища равна сумме всех его поверхностей (жилых и вспомогательных), исключая пространство балкона, террасы, веранды или лоджии, согласно статье 15(5). Паспорт земельного кадастра точно определяет этот вид характеристики недвижимости. Она также является атрибутом объекта, регистрируемого в реестре прав.
• Общая площадь здания рассчитывается путем суммирования аналогичных показателей для всех квартир.
• Жилая площадь квартиры — это жилая площадь, а стоимость одной квартиры от общей площади здания — жилая площадь.

Жилая площадь измеряется и учитывается с точностью до одного знака после запятой. Оплата коммунальных услуг для нежилых помещений с зарегистрированным правом собственности производится на тех же основаниях, что и для жилых помещений. После запятой учитывается общая площадь, включая лоджии, веранды и балконы.

Цифра определяется путем суммирования квадратных метров всех помещений, входящих в единицу площади. Для веранд и балконов применяется понижающий индекс, а для лоджий — 0,3 и 0,5. Основой для расчета служат измерения, выполненные на внутренней поверхности внешней несущей стены.

Что относят к вспомогательной площади на объектах?

Вспомогательные (вспомогательные, нежилые) помещения частного дома включают в себя размеры помещений туалетов и ванных комнат, кладовых, коридоров и кухонь. Они такие же, как и нежилые аспекты квартиры. Использование нежилых помещений определяется необходимостью обеспечения фактической загрузки в течение года.

Неотапливаемые помещения в гаражах, подвалах или на чердаках в частных домах не попадают в эту категорию.

В многоквартирных домах «нежилые помещения» часто путают с этажами (местами общего пользования).

Эти понятия регулируются Правилами содержания объектов недвижимости (Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года) и включают в себя лестницы и площадки, лифтовые шахты, колясочные, велосипедные, технические этажи и технические подвальные складские помещения.

Нежилая площадь многоквартирного дома определяется путем сложения площадей встроенных нежилых помещений и торговых помещений, находящихся в нем в составе здания. Площадь магазинов, аптек, ресторанов, банков и спортивных площадок рассчитывается в соответствии с Общими правилами при условии, что их высота составляет не менее 1,8 метра.

Собственники: разница в правах и обязанностях

Владельцы жилых и нежилых помещений имеют схожие юридические обязанности и права, обоснованные правовыми нормами. В случае с собственниками жилых помещений эти категории более полно раскрыты в статье 30 главы 5 Жилищного (жилищного) кодекса Российской Федерации.

• Осуществление права владения, распоряжения и пользования жилым помещением должно соответствовать его назначению и ограничено его пределами.
• Собственники жилых помещений могут предоставлять их в пользование другим лицам на условиях найма, аренды или передачи в безвозмездное пользование в соответствии со статьями закона.
• Обязанностью собственника является содержание личного и общего имущества МИДХ в соответствии с правилами.
• Собственник обязан уважать интересы соседей.
• Собственник жилья несет ответственность за надлежащее обращение с ТБО (твердыми бытовыми отходами) в соответствии с требованиями жилищных правил.

Бремя содержания строительной площадки и общего имущества лежит на всех собственниках, независимо от того, является ли недвижимость жилой или нежилой.

Владельцы офисов обычно не пользуются полигоном или лифтом, но обязаны вносить ежемесячную плату за обслуживание согласно договору с ТСЖ. Права, а также обязанности распространяются на владельцев нежилой недвижимости. Например, они могут участвовать в общих собраниях, выбирать управляющую компанию и принимать решения о ремонте.

Такие собственники имеют право заключать индивидуальные договоры с ресурсоснабжающими компаниями, но могут получать воду, газ, тепло и электричество по соглашению с ТСЖ.

Предполагаемое использование жилой и нежилой частей здания учитывается на этапе планирования проектной документации. При проектировании рассчитываются и определяются возможности реализации функции различных типов помещений.

Что такое апартаменты?

Статус квартир еще не определен в российском законодательстве. В отличие от квартир, апартаменты не считаются жилыми помещениями.

Согласно действующим нормам, нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания и может использоваться только как временное жилье (может использоваться как гостевой дом или гостиница при соблюдении всех правил проживания).

Чем апартаменты отличаются от квартиры?

Квартиры имеют статус нежилого помещения и поэтому имеют некоторые отличия от обычных квартир.

В квартире можно зарегистрироваться только временно, но не постоянно.

Владельцам квартир сложнее посещать поликлиники, ясли и детские школы.

Содержание нежилой недвижимости обходится дороже. Коммунальные платежи и налоги выше.

Налоговые льготы при покупке квартиры не предоставляются.

Уровень строительства обычно ниже, чем для жилой недвижимости, и

наличие коммерческих помещений (лофты для вечеринок, салоны красоты, массажные салоны, магазины) в одном здании с квартирой; и

отсутствие рядом с квартирой социальной инфраструктуры, необходимой для комфортного проживания.

Как же перевести апартаменты в жилое помещение?

Для перевода квартиры в жилое помещение необходимо соблюдение двух условий

Гражданин должен быть собственником помещения. На помещение не должно быть наложено обременение (ипотека или обращение взыскания).

Помещение должно соответствовать всем жилищным характеристикам многоквартирного дома (в отношении звукоизоляции, уровня освещенности и других технических характеристик жилого помещения).

Какие документы потребуются для перевода апартаментов в жилое помещение?

Владелец квартиры должен собрать определенные документы.

планы объекта, включая технические описания; и

выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также

план перепланировки (если таковой имеется); и

согласие на изменение статуса квартиры от собственника всех остальных помещений в здании.

Кроме того, для осуществления процесса перевода нежилого помещения в жилое заявитель должен получить заключения компетентной организации о требованиях к жилому помещению и соответствии нежилого помещения. Технические счета и заключения технической инвентаризации выдаются BTY, и документацию можно получить непосредственно в этой организации или через ПКК. Заявителям также требуется сертификат экспертизы в области здравоохранения и эпидемиологии и документация.

Сколько рассматривается заявление?

Согласно Жилищному кодексу, решение о переводе должно быть принято уполномоченным органом в течение 45 дней со дня подачи заявления.