Как защитить себя в случае досрочного расторжения договора найма — советы адвоката

Собственники, которые досрочно расторгают договор аренды, сталкиваются со следующими проблемами

• Поиск нового арендатора, в

• нерабочее время, в случае длительного поиска нового арендатора

• ненужные финансовые затруднения, если владелец живет в другом месте или часто бывает за городом, а его присутствие обязательно для подписания договора.

Также нежелательно, чтобы жильцы покидали свои квартиры преждевременно по следующим причинам

• финансовое бремя, связанное с поиском нового жилья через агентство недвижимости; и

• время, необходимое для поиска новой квартиры; и

• возможные финансовые затраты в случае перепланировки квартиры (например, перепланировка или перерасчет).

Нормативная база

Одним из вариантов защиты сторон от одностороннего расторжения договора аренды является включение в условия договора выплаты неустойки виновной стороной.

Другой способ избежать неприятных ситуаций — разрешить досрочное расторжение договора только по соглашению сторон. Эта норма права является общей и определена в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, статья 610 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что если срок договора является неопределенным, любая из сторон может расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц.

По инициативе собственника.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ устанавливает некоторые исчерпывающие условия, при которых собственник имеет право досрочно расторгнуть договор.

• Если арендатор нарушает правила пользования имуществом

• причиняет имущественный ущерб; и

• более двух нарушений условий внесения арендной платы.

• невозможность ремонта имущества, если это условие оговорено в документе.

По инициативе арендатора.

Расторжение договора досрочно по инициативе арендатора предусмотрено статьей 620 Гражданского кодекса и возможно по следующим причинам

• собственник не обеспечивает или препятствует использованию арендованного имущества, или имущество имеет недостатки, о которых не было сказано при заключении договора; или

• собственник не может произвести общий ремонт имущества, так как это является обязанностью собственника.

• Имущество потеряло стоимость из-за непредвиденных обстоятельств.

Могут быть и другие причины для досрочного расторжения договора по требованию любой из сторон.

Лучшее решение для тех, кто хочет знать, как защитить себя в случае досрочного расторжения договора, — внимательно прочитать договор аренды и поручить его изучение компетентному юристу. Споры о соблюдении договора аренды рассматриваются в суде общей юрисдикции.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Договор может быть на определенный или неопределенный срок, заключается он при этом ст. 610 (2) Закона РФ, ст. 610 (2)).При аренде недвижимости на срок более 11 месяцев, договор подлежит заключению в Росреестре или МФЦ в порядке, регламентированном Федеральным законом №. 218 от 13 июля 2015 года, при условии обязательной регистрации.

Стороны имеют право расторгнуть договор аренды в любое время, для этого необходимо уведомить партнера за три календарных месяца. Для другого имущества срок короче — один месяц (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ). По истечении этого срока договор считается заключенным (ст. 450. 1. 2 Гражданского кодекса РФ).

Односторонний отказ от договора недопустим, если только арендатор (или собственник) прямо не оговорил это. Серьезных оснований для расторжения договора не существует.

Стороны могут заранее договориться об условиях расторжения срочного договора. Договор может содержать пункт о том, что одна из частей обязана выплатить компенсацию другой части (статья 310.3 Гражданского кодекса РФ).

Если пункт о потенциальных причинах одностороннего отказа отсутствует, то расторжение до истечения срока действия договора допускается:

По соглашению сторон.

Арендатор обязан отклонить письменный отказ арендодателя от расторжения договора в установленный договором срок или выждать до 30 дней после истечения срока соответствующего письменного заявления, если имеет место предъявление претензии по судебному решению (ст. 452. 2 Гражданского кодекса РФ).

По ст.620 ГК РФ у арендатора должны быть законные основания для прекращения договора (п.2 ст.450 ГК РФ), в частности:

Наличие препятствий со стороны собственника в пользовании имуществом

Наличие скрытых недостатков не может быть индивидуально оговорено собственником в конце договора и препятствовать клиенту в пользовании имуществом, если они не могли быть выявлены при осмотре имущества.

Бездействие собственника по проведению существенного ремонта в согласованные или разумные сроки

Ненадлежащее состояние из-за внешних условий или неспособность других частей договора сделать объект доступным для дальнейшего использования.

Договор может содержать и другие условия, которые считаются «существенными». При обнаружении такого нарушения часть вправе требовать немедленного обжалования решения суда (см. ст.)

Внимание. Досрочная эвакуация помещений (до того, как это предусмотрено договором аренды) сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды. Такова позиция Высшего Арбитражного Суда РФ (стр.

13 письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11 января 2002 года). Арендная плата продолжает накапливаться, а обязательства арендатора — увеличиваться.

Имейте в виду, что арендодатель может потребовать через суд:

Арендная плата за весь период аренды,

уплата штрафов и пеней в соответствии с законодательством РФ и по письменному соглашению.

Ущерб (упущенная выгода).

У арендатора должны быть серьезные причины для отказа. В противном случае он выплатит компенсацию (статья 310 (3) Гражданского кодекса РФ и решение Верховного суда № 305-ЭС15/6784).

Причины для одностороннего отказа от договора изложены в разделе «Порядок получения» или «Заключительные положения». Если в документе нет такого пункта, постарайтесь договориться полюбовно. Суды — это последнее решение. Истцы рискуют получить отмывание средств и отказ в удовлетворении требований, что показано только при наличии законных оснований.

Не забывайте, что арендодатель может подать встречный иск в случае:

Невыплата гарантий

Повторные и серьезные нарушения (в частности, использование имущества в целях другого лица по назначению)

Ухудшение состояния имущества в период пользования и/или владения (например, приведение имущества в негодность); и

неуплата согласованной датированной арендной платы в течение двух или более последовательных периодов, неурегулированная субаренда имущества.

неурегулированная сдача имущества в субаренду; и

Стоит обратиться за юридической консультацией, если есть сомнения в том, есть ли основания для решения вопроса об аренде. Это может помочь арендаторам избежать многих трудностей и расходов, связанных с обжалованием в суде.

Ключевыми пунктами соглашения являются:

Дата окончания срока действия договора аренды, а также

дата передачи помещения арендодателю; и

дата возврата гарантии расходов на ремонт и вознаграждения (если такая выплата причитается); и

дата истечения срока просроченной арендной платы (если таковая имеется).

Как только арендатор возвращает здание владельцу в соответствии с законом о возврате зданий и получает подпись владельца на копии документа, арендная плата перестает начисляться. Остается только выполнить оставшиеся обязательства (если таковые имеются).

Если достигнуть соглашения не получилось

Если вы в одностороннем порядке расторгаете договор на неопределенный срок, вы должны уведомить владельца за один-три месяца, в зависимости от типа недвижимости (статья 610 Гражданского кодекса).

Алгоритм действий следующий:

Наряду с возмещением расходов на ремонтные работы, необходимо составить письменное уведомление с указанием причины возврата гарантии.

Отправьте арендатору письмо о регистрации вместе с перечнем квитанций и приложений или уведомите его лично под роспись.

Вернуть участок в установленный срок в соответствии с письменным законом о двусторонней регрессии.

Для процесса регистрации обратитесь в Росреестр.

Алгоритм действий по прекращению срочного договора через судебную инстанцию:

Создайте SO — так называемое «соглашение о расторжении» (это обязательный пункт.) См. раздел 452(2) Гражданского кодекса).

Отправьте документ владельцу тем же способом (по закону вам дается 30 дней на ответ, но могут быть установлены и более короткие сроки, в том числе указанные в договоре аренды).

Получите официальный отказ или подождите 30 дней.

Соберите доказательства нарушения; если находится в аварийном или неинтегрированном состоянии согласно Положению о САНПИНе, необходима экспертиза; если повреждено или испорчено собственником — справка МЧС.

Письменное изложение иска, включая подробное описание требований к ответчику и ссылку на нормы законодательства. Подать иск в арбитражный суд (для юридических лиц) или в суд общей юрисдикции (для физических лиц). Во избежание ошибок рекомендуется поручить составление документа юристу.

Оплатите официальную пошлину и подайте документ в суд.

Вы должны присутствовать на всех слушаниях.

Дождитесь вынесения решения. Решение вступает в силу через месяц после принятия. С этого момента по договору вопрос официально решен.

В случае удовлетворения иска, его необходимо подать в ЗАГС с соответствующим постановлением суда для регистрации.

Изъятие имущества и передача его владельцу: убедитесь, что вы получили подпись ответчика на соглашении о возмещении.

Последствия прекращения договора аренды

В случае успеха собственник возвращает гарантию арендатору (ст. 381. 1. 2 Гражданского кодекса). В договоре могут быть предусмотрены и другие условия. Например, сумма может быть предназначена для компенсации или погашения последней месячной арендной платы.

Собственник возместит стоимость ремонта, если это предварительно согласовано в письменной форме (см. § 623 2 Гражданского кодекса).

Если владелец отказывается подписать возмещение даже после решения суда о расторжении договора, это незаконно (см. статью 655, 2 Гражданского кодекса РФ).