Что такое ипотека? Проще говоря, это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог приобретаемой вами недвижимости. Это называется правом собственности. Как только кредит выплачен полностью, вес имущество может быть снято.
В разделе 29 говорится о праве ипотечного кредитора использовать заложенную недвижимость. Покупатель ипотечного кредита может использовать его по назначению.
Право на продажу имущества имеет несколько оттенков. Они описаны в статье 37: Исключительная ипотечная собственность. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена ипотечным кредитором другому лицу, в том числе путем продажи, но только с согласия ипотечного банка, если это специально не предусмотрено договором об ипотеке.
Поэтому, если вы хотите продать ипотечную квартиру, ваш первый шаг — обратиться в банк, выдавший кредит. Иначе сделка может быть оспорена, недвижимость может перейти в собственность банка, а вас могут попросить возместить убытки в соответствии со статьей 346 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации.
Где найти покупателя на такую квартиру
Почему покупатель действительно хочет купить квартиру с весом, когда он может купить ее без него? С одной стороны, да, ведь сделка может быть связана с определенным риском для него. Но у каждой кастрюли есть крышка. И чаще всего брокеры — это «крышки». Причина.
Как правило, взвешенные квартиры продаются до 30% меньше рынка. И этим пользуются опытные брокеры. Они хорошо знают рынок, обладают юридическими знаниями, готовы рисковать и платить вперед. Именно поэтому они обычно первыми откликаются на такие объявления.
Профессиональные участники рынка также могут помочь потенциальным покупателям преодолеть свои сомнения. Допустим, вам срочно нужна большая квартира, но у вас мало денег на ее покупку. Такие покупатели готовы рискнуть на рынке квартир со скидкой в 10-20%, но только если им помогут профессионалы, которым они полностью доверяют.
Третья группа покупателей — те, кто ищет собственную квартиру. Например, у подрядчиков есть очень хорошие договоренности — лучшие в строительстве. Но все квартиры уже надоели. Если продается объект такого веса, то покупатель на него найдется, несмотря на риски.
Способы продажи квартиры с обременением
Повторимся — нельзя попасть на квартиру и продать ее по договору купли-продажи. Для начала нужно обратиться в банк.
Существует четыре способа продажи ипотечного кредита
- Досрочное погашение ипотеки.
- Продажа путем погашения ипотеки по сделке.
- Продажа путем погашения долга.
- Продажа банком.
Узнайте, как ими пользоваться.
1. Досрочное погашение ипотеки
Легко понять, но сложно на практике. Это связано с тем, что вам необходимо найти покупателя за наличные. Он платит вам задаток, которым вы погашаете оставшийся долг. Затем вы снимаете обременение и продаете квартиру без ипотеки.
- Не зависит от решения банка
- Процедура сделки проста и прозрачна.
- Сама сделка проходит очень быстро.
- Наиболее опасно для покупателя — его будет трудно найти.
- Что-то случилось с продавцом после выплаты аванса, но до завершения сделки, что затрудняет возврат денег.
- Нотариальное заверение договора защищает покупателя, но на разрешение споров в суде уходит много времени.
Этот метод используется редко. Обычно, когда речь идет о не слишком больших суммах.
- Банк соглашается продать закладную и совместно с ним определяет сумму оставшегося долга.
- Затем необходимо составить и заверить нотариально заверенный договор. Это защищает интересы обеих сторон.
- Следует упомянуть о соглашениях, согласно которым покупатель оплачивает ипотеку владельца продаваемой недвижимости, а остаток долга вносится в качестве первоначального взноса. Если соглашение разрушено по ошибке покупателя, целесообразно договориться о задатке, так как аванс остается у продавца квартиры. А если это ошибка продавца, то покупатель может получить обратно вдвое больше денег. Статья 380 Гражданского кодекса.
- После этого собственник и все зарегистрированные в квартире, включая несовершеннолетних, должны быть выписаны.
- Затем он берет с покупателя задаток, эквивалентный оставшейся сумме ипотеки, погашает кредит и снимает вес с квартиры.
- Подписать договор купли-продажи, оформить переход права собственности и получить остаток от покупателя.
2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
Популярный вариант для продажи ипотечных квартир. Часто используется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк участвует в сделке как непосредственный получатель залога. Сама сделка обычно оформляется продавцом при участии профессионального брокера.
Особенностью таких сделок является использование двух банковских дверей.
- Это наиболее безопасная сделка, при которой все стороны защищены.
- Продавец может быть уверен, что покупатель уже заплатил банку и не исчезнет.
- Покупатель спокоен, потому что он может вернуть деньги, которые он заплатил банку продавца, если возникнет сила.
- Банк защищен для выплаты ипотеки и выступает в качестве гаранта договора
- Сроки и даты определяются банком и/или по его просьбе Банк фактически управляет сделкой.
- Банк соглашается продать закладную и совместно с ним определяет сумму оставшегося долга.
- Покупатель должен положить деньги в две ячейки: в первую кладется оставшаяся часть непогашенной ипотеки продавца, а во вторую — оставшаяся сумма квартиры. Общая стоимость квартиры определяется продавцом.
- Затем необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреесте.
- После регистрации перехода права собственности, поручительство передается покупателю, а деньги с первой двери перечисляются непосредственно в банк.
- После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру. Там же покупатель получает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц об освобождении веса. Это можно сделать в МФЦ.
- После выполнения всех вышеперечисленных условий продавец может получить доступ ко второй двери квартиры, получив оставшиеся деньги.
3. Продажа недвижимости вместе с долгом
Перейдем к входу для сделки, в которой покупателю также требуется ипотека.
Ипотека — это план продажи недвижимости, если у покупателя не хватает денег на ее покупку. Обязательства продавца переходят к покупателю вместе с недвижимостью, на тех же или иных условиях.
Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке и выбирает объект ипотечной квартиры. Если ипотека продавца заключена с тем же банком, принимается решение о возможности повторного предъявления предмета ипотеки. В этом случае заключается договор купли-продажи с переуступкой покупателем прав и обязанностей, вытекающих из кредита.
Этот способ не занимает много времени, так как покупатель уже находится в банке и ему не нужно предоставлять никаких документов на квартиру.
Если квартира была приобретена по ипотеке в другом банке, то новый банк выступает в качестве покупателя, и учитывается возможность рефинансирования.
Кредитная организация сама переоформляет ипотечные права на квартиру Roseleigh.
- Банк принимает активное участие в сделке, что минимизирует риск для сторон.
- Покупатель получает возможность приобрести закладную по цене ниже рыночной.
- Это сложная сделка, в которой необходимо соблюсти ряд условий.
- Как правило, в них участвуют только аккредитованные организации — они значительно дороже.
- Прежде всего, продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.
- Затем он должен найти покупателя, готового приобрести квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что потенциальный покупатель должен, как минимум, внести оставшийся непогашенным кредит продавца.
- Продавец должен подписать с покупателем соглашение о задатке и заверить его. Обязательно укажите в документе, какой банк будет оформлять ипотеку на покупку квартиры.
- Покупатель должен внести задаток в качестве оплаты остатка ипотечного кредита продавца. Лучше всего, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.
- После этого недвижимость становится свободным весом. Процедура бесплатна в течение трех дней. Все, что нужно оплатить, — это выписка из единого государственного реестра недвижимости, которая заменяет свидетельство о собственности.
- Затем пакет документов необходимо направить в банк, где покупатель получит ипотечный кредит.
- Следующий шаг — оценка недвижимости.
- Если банк одобрит договор с покупателем, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить оставшиеся средства от покупателя или банка.