Как инвестировать в коммерческую недвижимость с AKTIVO: особенности коллективного инвестирования — AKTIVO

Инвесторы

Инвестиции от 300 тыс. руб и выплаты каждый месяц

Средняя доходность выше, чем у большинства классических методов получения пассивного дохода с низким уровнем риска.

Уровень безопасности остается высоким благодаря полному контролю над предлагаемыми объектами. Деятельность ведется в соответствии с федеральным законодательством и контролируется различными регулирующими органами.

Aktivo

Aktivo за свой счет проверяет и самостоятельно создает ЗПИФ недвижимости, после чего управляет объектом недвижимости

Это снижает затраты инвесторов, позволяет им заниматься этим самостоятельно и повышает уровень безопасности и доходности.

Прозрачное инвестирование

Инвестиции в фонд недвижимости Aktivo — это простой и прозрачный способ сохранить и приумножить капитал. Перед подписанием контракта можно изучить коммерческую информацию о недвижимости.

Объекты

Аудит каждого объекта

Все объекты недвижимости проверяются на юридическую, финансовую и техническую чистоту, и экспертный персонал Aktivo принимает решение о коллективных сделках.

Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, доходность предыдущих инвестиций не определяет будущую доходность; Aktivo не гарантирует возврат инвестиций; стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, доходность предыдущих инвестиций не определяет будущую доходность; Aktivo не гарантирует возврат инвестиций; Aktivo не гарантирует возврат инвестиций. Информация об инвестиционных фондах, объектах недвижимости, финансовых показателях, подробная и информативная информация предоставляется Aktivo Ltd. на правах пайщиков этих закрытых инвестиционных фондов.

Вся информация, содержащаяся в маркетинговых материалах и других материалах ООО «Активо», включая будущие акции ЗПИФН, является атрибутивной. Перед принятием решения о покупке акций всегда рекомендуется изучить предмет инвестиций или обратиться к своему финансовому консультанту для получения более точной оценки. Все финансовые расчеты и модели являются лишь прогнозами, обусловленными точностью Aktivo Ltd.

Никакой ответственности не предполагается; Aktivo Ltd. никогда не гарантирует доход от акций инвесторов, а также не гарантирует ликвидность акций. Она не обещает и не предлагает выкупать доли в паевом капитале.

Информация, содержащаяся на сайте, не является публичной офертой.

Поддержка инициативы законодательством

18 июня 2002 года Правительство Москвы издало постановление № 457-ПП «О размещении объектов социально-бытового назначения на первых этажах строящихся зданий». Целью данного постановления было повышение комфортности проживания и развитие объектов социального и общественного назначения в жилых охраняемых зонах. В результате производители изменили планировку жилых зданий, чтобы предоставить больше места для нежилых объектов.

Жители все чаще видят в своих домах мини-маркеты, интернет-провайдеров, интернет-магазины и другие коммерческие организации. Это, несомненно, привлекает население, так как это быстро и удобно. Внезапно отпала необходимость бежать в ближайший магазин, чтобы купить соль.

Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?

Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, в том числе в наши инвестиционные стратегии. Например, аренда офисов в этот период была невыгодной для владельцев офисов. Многие арендаторы съезжали со своих рабочих мест, а другие требовали снижения арендной платы за офис. Спрос на аренду жилья также снизился за последние два года.

Владельцам розничной торговли повезло. Жители предпочитали мини-маркеты и кафе в торговых центрах. Именно это и стало привлекать инвесторов и предпринимателей: спрос на покупку коммерческой недвижимости для аптек, небольших магазинов и супермаркетов значительно вырос.

Инвесторы выбирают подходящий вариант инвестирования в зависимости от своих возможностей и целей. Основные инвестиционные стратегии можно сгруппировать в виде следующих приобретений.

Первые два варианта инвестирования предполагают получение долгосрочного дохода от владения недвижимостью, в то время как второй связан с получением быстрой прибыли.

Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?

Для достижения существенной сделки необходимо проанализировать местоположение приобретаемой недвижимости. Местоположение и форма объекта недвижимости напрямую влияют как на стоимость квадратного метра недвижимости, так и на будущую ликвидность инвестиций.

Расположение в жилом комплексе (первый или второй ряд, если помещение видно из подъезда); и

Местоположение также влияет на стоимость аренды. Есть два ключевых фактора, которые обычно влияют на цены аренды.

Например, если участок находится в саду жилого комплекса, цена аренды будет ниже, так как он предназначен для посещения только жильцами дома.

Также стоит принять во внимание инфраструктуру. Другие районы, наличие станции метро или планы по ее строительству — все это дает возможность увеличить будущую прибыль.

Какие площади востребованы?

Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В жилых комплексах чаще встречаются аптеки, ателье, продуктовые магазины, магазины алкогольных напитков, кафе, пекарни, эстетические институты и небольшие образовательные учреждения (центры развития детей, школы иностранных языков). При покупке недвижимости инвесторы должны принимать во внимание бизнес, который намерен арендовать помещение.

Что влияет на выбор недвижимости?

1 Расположение жилого комплекса и количество жителей. Как и сами дома, жители района являются потенциальными клиентами. Если рядом находится транспортный узел, станция метро, это также сыграет свою роль в оценке потока клиентов.

2. местоположение объекта в жилом комплексе. Предпочтения жильцов зависят от специфики предлагаемых услуг.

Сетевые предприятия — аптеки, бакалея, эстетические институты — их расположение особенно важно. Торговые площади возле входа или рядом с центральной улицей привлекают больше всего посетителей. Таким образом, помещение находится на виду у всех жителей.

Другой пример: службы дистрибуции могут выбрать офисные помещения в жилых комплексах. Для этих предприятий внешний трафик менее важен, чем видимость для жителей.

3 Правила. Многие производители проектируют первый этаж таким образом, чтобы обеспечить пространство для широкого круга арендаторов. Нежилые помещения можно разделить на два основных типа

Планировки помещений считаются непроходными и более сложными для аренды, поскольку потенциальный круг арендаторов гораздо меньше. Однако на таких площадках требуются образовательные учреждения.

Для регенерации и перепозиционирования требуются дополнительные инвестиции, поэтому многочисленные несущие стены и дополнительные перегородки также негативно влияют на ликвидность.

4 Размер помещений. Очень маленькие или слишком большие помещения не подойдут большинству потенциальных арендаторов; идеальными являются помещения площадью 60-90 кв. м.

5 Рекламные возможности. Панорамные окна или входы, расположенные близко к тротуару или выходящие на пешеходные улицы, также привлекут трафик.

Когда и как следует искать арендаторов?

Предпочтительный сценарий — покупка коммерческой недвижимости с расчетом на сотрудничество с конкретной компанией. В этом случае покупка согласовывается с владельцем бизнеса. Такая схема взаимовыгодна, особенно при благоприятном расположении будущего жилого комплекса.

Если арендатора не удается найти заранее, целесообразно начать с этапа передачи жилья. Предприятия обычно готовы заранее подписать договор аренды, чтобы обеспечить себя необходимой площадью.

Существует четыре основных способа поиска арендаторов

1. дать объявление в Интернете и на профессиональных сайтах. Достаточно указать параметры помещения и приложить макет и фотографии.

2. активно предлагать работу компаниям. Это более трудоемкий метод поиска. Вам необходимо выбрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и отправить им коммерческое предложение.

3. разместите объявления об аренде: поместите рекламу на соответствующих веб-сайтах или повесьте баннеры в окнах помещения.

Спрос на коммерческие помещения на первых этажах многоквартирных домов оказался стабильным. Это выгодно как предприятиям, так и жителям. Они могут быстро получить необходимые им товары и услуги недалеко от дома.

Однако перед заключением сделки инвесторам следует провести детальное изучение района и его инфраструктуры. Это позволит им оценить потенциал выбранного жилого комплекса и прибыльность своих инвестиций.

персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>

Цикл инвестирования. Основные этапы

Процесс инвестирования в коммерческую недвижимость традиционно делится на четыре основных этапа. Каждый этап важен и проходит поочередно, образуя так называемый инвестиционный цикл (рис. 1). Неотъемлемой частью каждого этапа инвестиционного процесса является реализация функции управления рисками.

1. Планирование инвестиций (Planning)

Самый важный этап инвестиционного процесса определяет все последующие действия инвестора или менеджера. Этот этап обеспечивает наиболее сбалансированное определение максимального количества параметров, необходимых для успешного инвестирования. На этом этапе проводится макроэкономический анализ (изучение основных экономических показателей и состояния финансового цикла, который определяет уровень общего рыночного риска конкретной категории активов) и анализ рынка (изучение интересующего сектора или секторов и кругооборота отраслей, основных тенденций и определение базового многоцелевого уровня риска/производительности).

Во-первых, четко сформулировать инвестиционную стратегию с учетом всех ранее рассмотренных параметров

во-вторых, разработать бизнес-план реализации инвестиционной стратегии (в случае с паевым капиталом или другим инвестиционным институтом — его бизнес-план)

2. Приобретение активов (Acquisition)

Приобретение — это этап собственно инвестирования. Он включает в себя инвестиционную стратегию, анализ, оценку и поиск лотов, соответствующих рынку. Приобретение прав на целевой инвестиционный актив является результатом инвестиционного решения и готовится на основе тщательного процесса выбора актива, который проходит через интересные различные этапы (рис.

3)

Создание как юридической структуры для привлечения инвестиционных средств (например, создание фонда для объединения группы инвесторов), так и юридической структуры для косвенных активов, различных SPV и имущественных компаний.

Расчеты с долговыми фондами, в которых используются инвестиции, включая лучшие предложения от кредиторов, процесс переговоров, определение оценочных и кредитных комитетов, определение условий кредитных договоров и т.д.

Основной параллельный процесс — создание инвестиционного капитала — акционерного капитала (для прямых инвесторов) или клиентского капитала (для инвестиционных менеджеров).

3. Владение активами (Holding)

Как определено в плане активов, период распределения актива соответствует инвестиционному периоду для вложения в него средств. В течение этого периода инвестиционный потенциал актива реализуется путем выполнения целевых показателей риска/производительности. В период удержания реализуются основные особенности управления инвестициями в коммерческую недвижимость.

Более подробно об этом будет рассказано далее. Данный раздел посвящен целям, которые формируются в результате комплексных инвестиций и приобретения недвижимости. В зависимости от стиля инвестирования задачи могут различаться.

В случае инвестиций Core и Core Plus основной целью является поддержание размера и качества денежного потока существующих объектов недвижимости.

Эти цели достигаются путем выполнения ряда функций по управлению недвижимостью. Ниже приводится подробный анализ этих функций по двум направлениям

Техническое управление недвижимостью (или технические функции) — существует ряд функций, выполнение которых обеспечивает физическое использование недвижимости по назначению.

Функции, связанные с инвестиционной частью управленческой команды, — это в основном надзор и аудит, во-первых, контроль за достижением ключевых KPI управляющего активами в виде планирования (планового) операционного дохода (NOOI) — и, во-вторых, мониторинг рыночных условий для адаптации плана или проверки его пригодности. Период различения для данного типа инвестиций обычно высок, достигая и превышая 10 лет в развитых странах. В развивающихся странах ориентир — пять лет.

：

Для инвестиций в стиле «добавленная стоимость» и «оппортунистический стиль» основной целью является создание денежного потока. Ценностью становится стоимость недвижимости на момент выхода из инвестиций. Здесь цель достигается через функцию управления проектом, которая изначально сосредоточена на развитии и строительстве.

Все функции управления недвижимостью либо сопутствуют функции управления проектом (если недвижимость поддерживает арендную емкость), либо становятся необременительными на более поздних стадиях развития в связи с прекращением деятельности арендаторов и завершением строительства недвижимости. Период владения для инвестиций с добавленной стоимостью и оппортунистических инвестиций относительно короткий, в среднем около трех лет, из которых два года уходят на управление проектом (строительство и развитие) и около одного года требуется для создания резерва арендаторов. Денежный поток в виде арендной платы.

4. Выход из инвестиций (Disposal)

В конце инвестиционного периода или если принято решение о досрочном выходе, инвестор/менеджер по инвестициям должен рассмотреть все возможные сценарии выхода с точки зрения соответствия целям риска/производительности и выбрать наиболее подходящий. Сценарии выхода предопределены в плане активов, разработанном в процессе приобретения, но длительные периоды владения и меняющиеся рыночные условия (которые подлежат постоянному мониторингу в процессе владения) могут изменить подход к выходу. Как правило, существует два основных сценария

Частное (или целевое) предложение. Этот сценарий основан на продаже активов одному из известных ранее циклов людей, имеющих преимущественный доступ к предложениям о продаже инвестиций. Преимущество сценария заключается в минимизации затрат на продажу актива, включая сокращение числа посредников (обслуживается 1-4% от стоимости сделки).

Основным недостатком является возможный конфликт интересов. Он решается как за счет конкуренции при приеме предложений, так и за счет использования независимой оценки актива в процессе ценообразования.

Публичное (или частное) предложение. Этот сценарий основан на предложении активов широкому, практически неограниченному кругу лиц. Как правило, для распространения предложения нанимается крупная консалтинговая фирма на эксклюзивной или супружеской основе.

Инвестор в этом случае несет издержки в виде предложения продажи, но шансы получить лучшее рыночное предложение значительно возрастают.

Таблица 1. Выход из инвестиций (продажа активов) по процедуре и срокам схож со сделкой выкупа

• Подготовка меморандума о взаимопонимании
• презентация и продвижение активов; и
• участие коммерческих, финансовых, налоговых и юридических консультантов; и

• предоставление информации покупателю для целей анализа и оценки, и
• определение сделки и условий сделки, определение
• структурирование сделки, с покупателем
• организация исполнения и доставки сделок, организация

• консолидация денежных потоков от продажи, а также
• выявление и урегулирование кредиторов; и
• зачисление результатов на лицевой счет инвестора, и
• налоговые расчеты с государственным бюджетом инвестора, а также

• организация расторжения договоров с корреспондентами, организация
• обработка процедуры клиринга, организация
• организация исключения инвестиционной организации из реестра; и

Выход инвестиционного оператора следует отличать от выхода инвестора из инвестиционного института, первый предполагает продажу активов из инвестиционного портфеля (если продается весь портфель, то в результате прекращается существование инвестиционного инструмента или прямой инвестиции). Выход инвестора из инвестора, например, из паевого капитала, может быть логическим следствием истечения срока его действия (следовательно, инвестиционный инструмент погашается). В некоторых случаях возможно промежуточное поглощение (например, в случае с открытым фондом в США или Европе).

Выход инвестора может также осуществляться путем продажи, в среднем участии на вторичном рынке, публичными средствами на фондовых биржах и непубличными средствами на оффшорном рынке, в зависимости от типа средства. В рамках существующих рыночных возможностей (спроса) и имеющихся ограничений (например, с согласия управляющего и/или других инвесторов).

Кто ищет, тот всегда найдет

Инвесторы, которые долгое время жили, работали или путешествовали в стране рынка, имеют наибольшие шансы на успех. Они провели обширное исследование рынка, изучили различные объекты недвижимости и активно ищут лучшие варианты. Нет причин торопиться. В конце концов, инвестиции в недвижимость — это долгосрочные инвестиции.

Один из таких инвесторов жил и работал в Германии с 2010 по 2012 год. Поиск подходящей квартиры длился около года. Он также включал анализ перспектив в разных городах Германии. В то время покупатели жили и работали в Эссене, но лучшим выбором оказалась квартира в престижном районе Дюссельдорфа.

Ремонт и меблировка обошлись примерно в 20% от рыночной цены, но доход от аренды был выше. В настоящее время доход от аренды с учетом всех расходов составляет около 6% в год, а с учетом роста цены квартиры текущая доходность инвестиций составляет около 10% в год.

Некоторые инвесторы в Германии добиваются высоких прибылей, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдавать их в аренду беженцам, арендную плату которым своевременно выплачивает правительство Германии. В настоящее время доходность таких вариантов может достигать 10% в год. Однако прежде чем искать дешевые квартиры, следует внимательно изучить условия этих государственных программ.

Наилучших результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены стереотипами и готовы решать сложные задачи. Недавно я похвалил одного известного инвестора, который искал и купил недвижимость для нерезидентов на тихой стороне в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Бар долгое время не функционировал, так как находился далеко от прибрежной дороги и основных магистралей. Однако оказалось, что это идеальное место для квартиры. Потребовалось около года, чтобы преодолеть бюрократические препятствия и обновить непринужденную обстановку Кипра.

Результатом стали элегантные квартиры прямо у пляжа, стоящие почти вдвое дороже рыночной стоимости. Очевидно также, что доход от аренды этих квартир почти в два раза выше, чем от простой покупки квартиры, готовой к сдаче в аренду. Конечно, такие инвестиции требуют много внимания, времени и терпения, но результаты фантастические.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила. Это, конечно, не гарантирует 100% успеха при инвестировании в коммерческую недвижимость и не уменьшает возможности значительных потерь.

Правило 1: Выбирайте из множества вариантов на месте

Покупать объект дистанционно — большая ошибка. Только после посещения объекта недвижимости можно оценить его истинное состояние, местоположение и окружение. Более того, проведя анализ сделок с аналогичными объектами и спрогнозировав будущие изменения, вы сможете выбрать качество из множества вариантов на месте.

Очевидно, что недвижимость в «золотой миле» растущего города или курорта имеет дополнительные ценовые и арендные перспективы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Однако предварительный анализ ситуации можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости. Наиболее реалистичную картину дают онлайн-ресурсы, которыми пользуются местные жители. Например, в Германии Immowelt.

de и Immobilienscout24. de, в Испании Idealista. com, в Италии Immobiliare.

it, в Греции en. spitogatos. gr/sale.

Правило 2: тщательный расчет рентабельности

Некоторые инвесторы, принимая решение о покупке недвижимости для последующей сдачи в аренду, ориентируются только на ее цену и оптимистичные оценки арендной платы, а другие расходы могут игнорировать. Это огромная ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет рентабельности с учетом всех затрат и реалистичной оценки будущих доходов. При покупке недвижимости могут применяться различные налоги и сборы, которые в разных странах могут называться по-разному. Гербовый сбор, НДС, налог на передачу прав собственности, марки и т.д.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может составлять до 20% от стоимости покупки. Также могут быть оплачены услуги адвокатов, нотариусов и брокеров (в некоторых странах услуги спикера оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартиры или дома часто возникает необходимость в ремонте, отделке и регулярном обновлении.

Налоги на недвижимость и эксплуатационные расходы, включая коммунальные услуги и страхование (обязательное в некоторых странах), должны быть заранее уведомлены и учтены в расчетах. В некоторых странах также существует налог на доход от аренды.

Если недвижимость сдается в аренду и обслуживается управляющей компанией, ее услуги могут составлять 15-25% от арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Перед покупкой необходимо объективно оценить состояние недвижимости. Важно контролировать качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, сантехнику и электрические кабели, качество ремонта, окна, двери и т.д. Также следует проанализировать окна, расположение и вид из окна на окружающую территорию.

Особое внимание следует уделить юридической чистоте сделки. Во многих странах недвижимость регистрируется различными способами. Путем регистрации в реестре (как в России) или титулом собственности.

Наличие титула собственности у продавца значительно облегчает жизнь покупателю. Дело не только в том, что титул собственности является правом собственности, но и в том, что собственность контролируется государством, соответствует правовым и техническим нормам и, самое главное, в том, что могут быть применены только те обременения, которые указаны в титуле собственности. Кроме того.